Le diagnostic juridique dans la prévention des expulsions locatives réalisé par les ADIL

PREVENIR LES EXPULSIONS LOCATIVES

Les 6 ADIL des 3 plus grandes Métropoles françaises du Grand Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence se mobilisent.
Sur ces territoires subissant une tension immobilière forte et dans un contexte d’inflation élevée qui fragilise le budget des ménages, les juristes des ADIL sont particulièrement sollicités et mobilisés.

A chaque étape de la procédure d’expulsion, les conseillers juristes des ADIL apportent une expertise juridique à la disposition des ménages (locataires et propriétaires) et des professionnels.

Pendant 6 semaines, nous vous proposerons une chronique spéciale sous forme de podcasts sur la « prévention des expulsions locatives ». Chaque semaine, nous évoquerons les différentes étapes de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion : du commandement de payer à la réquisition de la force publique.

Une série de 6 podcasts :

• Le diagnostic juridique des ADIL dans le cadre de la prévention des expulsions locatives
• Le commandement de payer (étape 1)
• L’assignation (étape 2)
• La décision de justice (étape 3)
• Le commandement de quitter les lieux (étape 4)
• Le concours de la force publique (étape 5)

Avec près de 30 000 ménages assignés pour impayés de loyers en 2022 et un peu plus de 4 800 expulsions dans les 3 grandes métropoles françaises du Grand Paris, d’Aix-Marseille-Provence et de Lyon, les juristes des ADIL (les Agences Départementale d’Information sur le Logement) sont particulièrement sollicités et mobilisés.

La survenance d’un impayé de loyer peut avoir des conséquences lourdes tant pour le locataire qui s’expose à une expulsion que pour le propriétaire qui peut voir l’équilibre financier de son investissement immobilier compromis.

Dans le cadre de la mission des ADIL, les conseillers juristes conseillent sur les différentes étapes amiables et judiciaires de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion. L’objectif est de limiter l’expulsion et plus encore l’engagement de la procédure judiciaire par une intervention la plus précoce possible.

Comment se déroule le diagnostic juridique avec un locataire confronté à une situation d’impayés ? Quels sont les points de vérifications effectués par le juriste de l’ADIL ? Quelles sont les recommandations prodiguées ?

On fait le point avec nos experts du logement, Hélène LE GALL – Directrice générale des ADIL de Paris et du Val-de-Marne, Thierry MOALLIC, le Directeur de l’ADIL des Bouches-du-Rhône et Aurore DUBOIS, conseillère juriste à l’ADIL des Hauts-de-Seine.

Une ADIL, c’est une Agence Départementale d’information sur le Logement. Il en existe partout en France : un peu plus de 80 départements sont couverts. Vous évoluez dans le cadre du réseau professionnel ANIL/ADIL. L’ADN de l’Adil est d’informer le grand public le plus largement possible.

Vocation des ADIL

Les ADIL ont pour vocation d’offrir au public un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives à l’habitat. Pour cela nous sommes investis d’une mission de service public de conseil des particuliers.

Près d’un million de personnes poussent chaque année les portes des ADIL. Nous leurs prodiguons des informations personnalisées, nous apportons des solutions pour qu’ils parviennent à traiter leur problème de manière neutre et objective.

Quelles sont les action spécifiques proposées par les ADIL

En parallèle de la mission générale de conseil et d’information auprès des particuliers, les ADIL proposent des actions plus spécifiques. Elles concernent notamment le domaine de la prévention des expulsions locatives.

Certaines ADIL vont au-delà du conseil classique et apportent aux ménages un diagnostic juridique dans le cadre de dispositifs spécifiques. Dans le domaine de la prévention des expulsions locatives, l’objectif est de trouver une solution le plus en amont possible pour éviter la constitution d’une dette trop lourde et permettre la recherche de solutions amiables, en s’adressant tant aux propriétaires qu’aux locataires.

Notre rôle est de rendre plus lisible la procédure d’expulsion locative et les moyens de prévention existants et ainsi éviter l’expulsion.

Déroulement du diagnostic juridique avec un locataire confronté à une situation d’impayés de loyers ?

Dans la majorité des hypothèses, l’entretien avec le juriste de l’ADIL se déroule à la suite de la réception par le locataire d’un commandement de payer. Cet acte est la première étape de la procédure pouvant aboutir à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Cet entretien permet au juriste de recueillir un certain nombre d’informations. Par exemple, le montant de la dette, sa nature (loyers, charges), le montant mensuel du loyer.

Mais c’est aussi à ce stade que le juriste va déterminer le délai d’action pour tenter de régulariser la situation puisque le locataire dispose de deux mois à compter de la notification du commandement pour solder sa dette.

Faire un point sur la situation financière du locataire

Après avoir pris connaissance de ces premiers éléments, le juriste va ensuite s’enquérir auprès du locataire de l’éventuel dépôt d’un dossier de surendettement.

Il va aussi essayer de comprendre les circonstances ayant provoqué l’impayé.

Enfin, il va vérifier si le locataire est en capacité de reprendre le paiement du loyer courant et déterminer sa capacité à apurer sa dette sous la forme d’un plan d’apurement.

Hypothèse 1 – locataire lourdement endetté avec de graves difficultés financières, qui est en incapacité de régulariser sa dette.

Dans cette première hypothèse, la situation du locataire est bloquée. Ses moyens financiers ne lui permettent plus de faire face à ses loyers courants et à rembourser sa dette.

Après vérification de la dette, il va falloir orienter le locataire vers un relogement plus adapté à ses capacités financières ; l’inciter à déposer une demande de logement et l’informer sur le Droit au logement opposable (DALO).

Hypothèse 2 – Locataire qui peut reprendre le paiement de son loyer et régulariser sa dette

Le locataire a rencontré une difficulté financière passagère, mais il est désormais en capacité de reprendre le paiement de son loyer courant. Il ne conteste pas la dette et il est en mesure de la rembourser. Dans ce cas, se dessine une résolution amiable du litige. Un plan d’apurement à l’amiable est généralement proposé au bailleur.

Hypothèse 3 – Locataire qui peut reprendre le versement de son loyer courant mais pour qui le remboursement de la dette s’avère difficil

La dernière hypothèse est celle du locataire qui peut reprendre le versement de son loyer courant mais pour qui le remboursement de la dette s’avère difficile, eu égard à son montant ou en raison d’une contestation.

Dans ce cas, l’entretien va s’orienter vers une vérification de la dette réclamée.

Contestation d’ une partie de la dette par le locataire. Quelle est la plus-value apportée par les ADIL ?

La vérification de la dette exigée est essentielle. C’est le cœur du métier des juristes à l’ADIL. Cela nécessite d’avoir des connaissances juridiques : connaitre le régime juridique des baux, savoir analyser un décompte locatif ou encore connaitre les frais qui ne peuvent être réclamés au locataire.

Dans de nombreuses situations, on parvient à diminuer le montant de la dette. Le contrôle de la dette permet aussi d’éviter de mettre en place un plan d’apurement sur une dette qui n’est pas due ou encore de mobiliser des aides publiques sur une dette non vérifiée.

Quels sont les éléments contrôlés par le juriste de l’ADIL?

Dans un premier temps, Il va falloir extraire du décompte tous les frais indument mis à la charge du locataire tels que le coût des LRAR, d’éventuelles pénalités…

Le juriste va ensuite contrôler plusieurs points comme les paiements effectivement réalisés par le locataire, en s’aidant de ses relevés de comptes ou encore les versements effectués par la CAF.

D’autres vérifications s’imposent comme la révision des loyers ou encore les décomptes de charges à partir des pièces justificatives (tels qu’arrêtés de compte, facture, taxe d’ordures ménagères).

En cas de contestation entre les montants réclamés par le bailleur et les sommes réellement dues par le locataire, le conseiller de l’ADIL va l’inviter à adresser un courrier de contestation à son bailleur par LRAR, accompagné d’un décompte rectifié.
Il pourra également proposer un plan d’apurement de sa dette corrigée et enfin l’inciter à reprendre le paiement de ses loyers courants.

En cas d’accord sur la mise en place d’un plan d’apurement, le juriste va rappeler au locataire la nécessité de recueillir l’assentiment écrit du bailleur.

Vérification des aides financières mobilisables par le juriste de l’ADIL pour aider le locataire à régulariser sa dette.

Des aides nationales, départementales voir même locales existent. Je pense notamment aux aides proposées par Action logement, ou encore les aides du fonds de solidarité « maintien ».
Ces aides ont pour objectif de maintenir des ménages en difficulté dans un logement décent adapté à leurs besoins et ressources.

Le rôle du juriste est donc de vérifier si le locataire entre bien dans les critères d’éligibilité et de l’orienter le cas échéant afin de monter le dossier de demande.

Quelles sont les autres informations importantes prodiguées par le juriste de l’ADIL dans le cadre de l’entretien réalisé avec le locataire en situation d’impayé?

L’objectif du diagnostic juridique proposé par les ADIL est de permettre le maintien du locataire dans les lieux, le remboursement de la dette au bailleur et dans l’absolue éviter au maximum l’expulsion du locataire.

Pour cela, le juriste va lui rappeler l’importance d’établir un dialogue avec le bailleur en expliquant si possible la cause de l’impayé ; et si possible, proposer un plan d’apurement de la dette pour maintenir le versement des allocations logement.

Aussi, le locataire à intérêt à alerter la personne physique qui s’est portée garant pour lui.

Quelles sont les différentes étapes pouvant aboutir à la résiliation du bail ou l’expulsion du locataire?

Il est essentiel d’expliquer au locataire en situation d’impayé les différentes étapes de la procédure judiciaire afin de l’alerter sur l’éventuelle résiliation du bail et les délais correspondants.

Les 5 grandes étapes de la procédure sont détaillées :

• le commandement de payer
• l’assignation
• le jugement
• le commandement de quitter les lieux
• et enfin le concours de la force publique.

Si vous êtes locataire et vous avez du mal à régler votre loyer, frappez à la port de l’ADIL.
Les conseillers juriste des ADIL vous informent et vous aident gratuitement pour trouver des solutions.