PRÉVENIR LES EXPULSIONS LOCATIVES

Les 6 ADIL des 3 plus grandes Métropoles françaises du Grand Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence se mobilisent.
Sur ces territoires subissant une tension immobilière forte et dans un contexte d’inflation élevée qui fragilise le budget des ménages, les juristes des ADIL sont particulièrement sollicités et mobilisés.

A chaque étape de la procédure d’expulsion, les conseillers juristes des ADIL apportent une expertise juridique à la disposition des ménages (locataires et propriétaires) et des professionnels.

Pendant 6 semaines, nous vous proposerons une chronique spéciale sous forme de podcasts sur la « prévention des expulsions locatives ». Chaque semaine, nous évoquerons les différentes étapes de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion : du commandement de payer à la réquisition de la force publique.

Une série de 6 podcasts :

• Le diagnostic juridique des ADIL dans le cadre de la prévention des expulsions locatives
• Le commandement de payer (étape 1)
• L’assignation (étape 2)
• Le jugement (étape 3)
• Le commandement de quitter les lieux (étape 4)
• Expulsion: concours de la force publique (étape 5)

Procédure d’expulsion locative : le commandement de quitter les lieux

La survenance d’un impayé de loyer peut avoir des conséquences lourdes d’autant plus lorsque les dernières étapes de la procédure sont franchies.

Dans ces conditions, le locataire doit rester mobilisé afin de continuer d’agir face à l’expulsion. C’est pourquoi les conseillers juristes informent sur les différentes étapes de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion ainsi que sur le rôle des différents acteurs intervenants.

Cette semaine, nous allons examiner le quatrième stade de la procédure d’expulsion locative, à savoir la signification du commandement de quitter les lieux et ses conséquences.

Pour en parler, j’ai à côté de moi nos experts du logement, Hélène LE GALL – Directrice générale des ADIL de Paris et du Val-de-Marne, Thierry MOALLIC, le Directeur de l’ADIL des Bouches-du-Rhône et Aurore DUBOIS, conseillère juriste à l’ADIL des Hauts-de-Seine.

Définition du commandement de quitter les lieux

Le commandement de quitter les lieux est le dernier acte de la procédure d’expulsion. Le Code de procédure civile précise que l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Seul le commissaire de justice peut procéder à une expulsion. C’est lui qui a la responsabilité de la conduite des opérations d’exécution.

En quoi consiste cet acte ?

Le commandement de quitter les lieux ordonne au locataire d’avoir à libérer les lieux.

Il doit être signifié aux personnes faisant l’objet de la décision d’expulsion dans le titre exécutoire. Il est signifié exclusivement par un commissaire de justice, à peine de nullité.

Le commandement de quitter les lieux peut être délivré dans le même acte que la signification du jugement, le jugement étant immédiatement exécutoire depuis la réforme 2019.

Les mentions obligatoires du commandement de quitter les lieux

Effectivement, à peine de nullité le commandement doit comprendre les informations suivantes :

• l’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;
• la désignation de la juridiction devant laquelle les demandes de délais et toutes contestations peuvent être formées ; il s’agit du juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble ;
• on y retrouve également, l’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
• autre mention obligatoire, c’est celle de l’information qu’à compter de cette date et à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef.
• enfin, pour les locaux affectés à l’habitation principale, le commandement de quitter les lieux doit contenir la reproduction des articles indiquant les délais pour libérer les lieux, la possibilité de demander des délais de grâce pour le relogement, ainsi que les délais de la trêve hivernale.

Le locataire doit-il quitter les lieux dès réception de cet acte ?

Pas tout à fait, lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale, elle ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Le délai de 2 mois suivant le commandement ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait, ceci afin de faciliter la lutte contre les squats.

Le délai peut être prorogé par décision spéciale et motivée du juge, lorsque l’expulsion aurait pour la personne des conséquences d’une exceptionnelle dureté. La durée de report ne peut excéder trois mois supplémentaires, soit cinq mois au total.

Le rôle de La CCAPEX et de la Préfecture à ce stade

Une transmission du commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice est adressée au Préfet et à la CCAPEX.

A défaut de saisine du Préfet par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

Le locataire dispose-t-il encore des recours lui permettant d’agir ?

Effectivement, alors même que le bail est résilié et l’expulsion ordonnée, l’occupant du logement peut demander un délai de grâce pour se reloger dès lors que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Le juge compétent est le juge de l’exécution.

La saisine du juge de l’exécution peut se faire par simple requête au secrétariat du greffe du tribunal contre récépissé ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La demande de délai présentée par l’occupant doit, à peine de nullité, indiquer:

• son objet ;
• les noms, prénoms, profession, adresse, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur
• elle doit également indiquer le nom et l’adresse du défendeur, ou s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social ;
• enfin, elle contient un exposé sommaire des motifs.

Le demandeur est informé par le secrétariat-greffe des lieux, jour et heure de l’audience.

Les délais qui peuvent être accordés par le Juge de l’exécution dans le cadre de ce recours

Les délais accordés par le juge peuvent varier de 3 mois minimum à 3 ans au maximum. Ils sont renouvelables, dans la limite maximum de 3 ans.

Pour la fixation de ces délais, le juge doit tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, …., la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Toute décision accordant des délais peut être notifiée au préfet par le greffe, ceci afin de prendre en compte la demande de relogement.

Passé le délai de 2 mois, le commissaire de justice peut réaliser l’expulsion sauf si on est en période hivernale

En période hivernale du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, il y a un sursis légal à l’expulsion, la trêve hivernale n’interrompt pas la procédure mais empêche uniquement l’acte d’expulsion.

Toutefois, ce délai de la trêve hivernale ne s’applique pas :

• si le relogement de la famille est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;
• aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements des étudiants lorsque les intéressés ne satisfont plus aux conditions pour lesquelles le logement leur a été attribué
• ou encore, aux personnes entrées par voie de fait dans le domicile d’autrui

L’expulsion ne peut intervenir les dimanches et jours fériés (excepté en vertu d’une autorisation du juge en cas de nécessité), ni entre 21 heures et 6 heures les jours ouvrables.

Après le délai de 2 mois pour quitter les lieux, le commissaire de justice procède à l’expulsion.

Hypothèse 1 : Lors de l’expulsion, il peut être constaté l’abandon des lieux et procédé à la reprise des lieux

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, en cas d’abandon manifeste postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion peut pénétrer dans les lieux en présence de certaines personnes (maire de la commune, conseiller municipal, fonctionnaire municipal, autorité de police ou de gendarmerie, ou à défaut, deux témoins majeurs) pour constater que la personne expulsée a volontairement libéré les locaux et pour procéder à la reprise des lieux.

Deuxième hypothèse : L’occupant est d’accord pour libérer les lieux

Oui, lorsque l’occupant est présent et accepte de libérer les lieux, il remet les clés au commissaire de justice qui dresse un procès-verbal d’expulsion.

Le procès-verbal d’expulsion contient toutes les mentions relatives au déroulement de l’expulsion. On y retrouve :

• la description des opérations auxquelles il a été procédé ;
• l’identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;
• mais aussi, la désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d’expulsion ;
• le procès-verbal d’expulsion contient également, la signature des personnes intervenues ou la mention de leur refus de signature ;
• le cas échéant les mentions relatives aux biens laissés sur place ;
• autre mention : c’est l’inventaire des meubles et l’indication qu’ils ont ou non une valeur marchande ;
• mais aussi, la mention du lieu et les conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;
• enfin, la dernière mention c’est la sommation d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables, sous peine de vente ou de déclaration d’abandon ;

Ce procès-verbal est remis à la personne expulsée.

L’expulsion d’un local habité suppose la libération complète des lieux. Les meubles présents dans le logement doivent être enlevés.

Il peut s’agir de meubles meublants, mais également d’un véhicule…

Depuis le 1^er janvier 2020, le commissaire de justice apprécie la valeur marchande des meubles lors de l’expulsion : si les biens en présentent une, ils seront vendus aux enchères. A défaut, ils seront réputés abandonnés.

Troisième hypothèse : l’occupant est absent ou refuse de libérer les lieux.

Oui, dans ce cas, le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement et l’expulsion ne peut pas avoir lieu.

Il dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion et doit solliciter auprès du préfet le concours de la force publique.

Les ADIL vous informent à tous les stades de la procédure d’expulsion

Le concours de la force publique est notre prochain épisode.
Ultimes actes de la procédure d’expulsion, n’attendez plus et contactez votre Adil pour obtenir toutes les informations et conseils.

A la semaine prochaine pour le dernier épisode avec la 5^ème et dernière étape de la procédure d’expulsion.