Le Commandement de payer (étape 1)

PREVENIR LES EXPULSIONS LOCATIVES

Les 6 ADIL des 3 plus grandes Métropoles françaises du Grand Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence se mobilisent.
Sur ces territoires subissant une tension immobilière forte et dans un contexte d’inflation élevée qui fragilise le budget des ménages, les juristes des ADIL sont particulièrement sollicités et mobilisés.

A chaque étape de la procédure d’expulsion, les conseillers juristes des ADIL apportent une expertise juridique à la disposition des ménages (locataires et propriétaires) et des professionnels.

Pendant 6 semaines, nous vous proposerons une chronique spéciale sous forme de podcasts sur la « prévention des expulsions locatives ». Chaque semaine, nous évoquerons les différentes étapes de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion : du commandement de payer à la réquisition de la force publique.

Une série de 6 podcasts :

• Le diagnostic juridique des ADIL dans le cadre de la prévention des expulsions locatives
• Le commandement de payer (étape 1)
• L’assignation (étape 2)
• Le jugement (étape 3)
• Le commandement de quitter les lieux (étape 4)
• Expulsion: concours de la force publique (étape 5)

Le Commandement de payer, étape 1

Dans un contexte marqué par la crise économique et sociale qui touche l’ensemble du territoire national mais aussi caractérisée par un marché locatif tendu, les difficultés des ménages en situation de précarité économique et plus généralement avec des revenus modestes pour honorer le paiement des loyers s’est accentuée ces dernières années.

La prévention des expulsions locatives pour impayés de loyers reste plus que jamais d’actualité.

Plus de 22 300 commandements de payer ont d’ailleurs été signalés à la CCAPEX en 2022 dans les 3 grandes métropoles du Grand paris, d’Aix-Marseille-Provence et de Lyon.

Dans ce contexte, il est donc important d’agir le plus en amont possible pour éviter la constitution d’une dette trop lourde et permettre la recherche de solutions amiables, en s’adressant tant aux propriétaires qu’aux locataires.

Apporter une meilleure information aux propriétaires et aux locataires implique de nombreux acteurs et particulièrement les ADIL. L’objectif des ADIL est de rendre plus lisible la procédure et les moyens de prévention existants.

Cette semaine, nous allons examiner le premier stade de la procédure d’expulsion locative, à savoir l’établissement du commandement de payer et ses conséquences ».

Pour en parler, j’ai à côté de moi nos experts du logement, Hélène CADIOU – LE GALL – Directrice générale des ADIL de Paris et du Val-de-Marne, Ezzedine TALEB, le Directeur de l’ADIL des Hauts-de-Seine et Thierry MOALLIC, le Directeur de l’ADIL des Bouches-du-Rhône.

Quel risque encourt le locataire qui ne paye pas son loyer ?

Si les démarches amiables (comme l’envoi d’une LRAR à son locataire en lui demandant de régulariser sa dette) ont échoué, le bailleur va pouvoir se tourner vers un commissaire de justice. Pour rappel, le commissaire de justice est la nouvelle appellation des huissiers de justice. Il va délivrer un commandement de payer au locataire.

En quoi consiste le commandement de payer ?

Il ordonne au locataire d’exécuter ses obligations dans un délai donné.
Ainsi le bailleur qui souhaite mettre en jeu la clause résolutoire inscrite au bail doit préalablement délivrer au locataire un commandement de payer.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail de location ?

La clause résolutoire est une disposition du bail qui prévoit que le contrat prendra automatiquement fin en cas de non-respect, par l’une des parties, de l’une de ses obligations. Par exemple, en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, de non-versement du dépôt de garantie ou de non-souscription par le locataire de l’assurance obligatoire contre les risques locatifs.

La clause résolutoire ne produit ses effets qu’après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Que doit mentionner un commandement de payer pour être valable ?

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dit « ELAN » a modifié les conditions de validité du commandement de payer.

Si de nombreuses mentions ne sont plus obligatoires, de nouvelles le deviennent, à peine de nullité.

Le commandement de payer doit notamment contenir le montant mensuel du loyer et des charges, un décompte de la dette et la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Les autres mentions obligatoires du commandement de payer

Pour être valable, le commandement de payer devra également contenir une clause avertissant le locataire que s’il ne règle pas les sommes dues ou ne demande pas un échéancier de paiement, il s’expose alors à des poursuites judiciaires (résiliation du bail et/ou procédure d’expulsion) ;
Mais aussi, une mention expliquant au locataire qu’il peut bénéficier d’une aide financière en saisissant le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département ;

Enfin, un rappel de la possibilité de saisir le tribunal compétent afin de demander un délai de paiement au juge.

Le commandement de payer est un outil d’information de la CCAPEX pour prévenir les expulsions. L’éclairage juridique et socio-économique des ADIL dans cette instance.

Les commandements de payer délivrés à la demande de bailleurs personnes physiques ou de sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, dont le montant et/ou l’ancienneté de la dette réclamée a atteint un certain seuil (fixés par arrêté) doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Les CCAPEX sont compétentes pour examiner les situations de ménages en impayé de loyer ou menacés d’une expulsion locative, qu’ils soient issus du parc locatif privé ou social. Elles peuvent être saisies à tous les stades de la procédure, quand bien même un traitement le plus en amont doit être privilégié.
Il s’agit de favoriser une approche globale et complémentaire des situations examinées en vue d’un meilleur accompagnement du ménage en impayé de loyer ou menacé d’une expulsion locative. Dans cet objectif, ces commissions réunissent en un même lieu l’ensemble des acteurs œuvrant en faveur de la prévention des expulsions sur le territoire concerné.

Hypothèse 1 – Le locataire reçoit un commandement de payer concernant son logement. Comment doit-il réagir ?

Si le locataire ne conteste pas la somme réclamée par le propriétaire bailleur, il peut payez= la totalité de la dette et les frais de ce commandement, avant la fin du délai de 2 mois. Dans cette situation, la procédure prend fin et le bail se poursuit.

Hypothèse 2 – Le locataire ne peut pas payer la totalité de la dette dans les 2 mois

Le délai de deux mois doit être mis à profit par le locataire pour tenter une négociation permettant de fixer à l’amiable un étalement de la dette directement avec le propriétaire ou par l’intermédiaire du commissaire de justice.
Il est impératif de formaliser cet accord par écrit.
Si le locataire s’acquitte de l’intégralité de la dette locative ou respecte l’échéancier amiable, la procédure est alors interrompue et le bail se poursuit.

Hypothèse 3 – Le locataire conteste la dette ou à un litige qui l’oppose à son propriétaire bailleur. Comment doit-il réagir ?

Dans cette situation, le locataire a intérêt à saisir le juge judiciaire dans les délais les plus brefs pour faire trancher le litige qui l’oppose au propriétaire bailleur.

Il est important de rappeler que la contestation d’une dette ou d’un litige avec le propriétaire bailleur ne le dispense pas du paiement de son loyer courant.

Obtenir une information sur les conséquences du commandement de payer : s’orienter vers les ADIL

Le rendez-vous avec l’ADIL est l’occasion d’expliquer aux ménages ce qu’est un commandement de payer et quelles peuvent être ses incidences sur le contrat de bail.

Beaucoup de locataires reçus pensent à tort que l’expulsion se produit à l’issue du délai de deux mois. Cela engendre chez eux énormément de peur et de stress. La rencontre d’un juriste est l’occasion pour eux de poser toutes leurs questions et d’être souvent rassurés.

Le juriste explique posément au locataire ce qu’est la clause résolutoire du bail, quels peuvent être les effets du commandement de payer sur cette dernière à l’issue du délai de deux mois et quelles pourraient être les éventuelles conséquences d’une assignation et d’un jugement.

Lorsque les ressources mensuelles du ménage le permettent, il lui est expliqué que dans le cas d’une assignation, il pourrait bénéficier de l’aide juridictionnelle.
L’objectif est de limiter l’expulsion et plus encore l’engagement de la procédure judiciaire par une intervention la plus précoce possible notamment dès le commandement de payer.

Les conseillers juriste des ADIL procèdent à une analyse juridique et sociale globale qui ne se limite pas à l’impayé

L’apport juridique proposé par les ADIL ne s’arrête pas au commandement de payer et à la dette. Les juristes apportent au ménage une analyse de la situation locative la plus complète possible. Par exemple, au cours de l’entretien, le juriste examine la conformité du bail aux dispositions de la loi de 1989 ou encore le respect par le logement des exigences relatives à la décence.

Un numéro vert SOS loyers impayés 0805 160 075 à la disposition aussi bien des locataires que des bailleurs

En appelant le 0805 160 075, les bailleurs et les locataires sont mis en relation avec les conseillers de l’ADIL de leur département qui se tiennent gratuitement à leur disposition.

Ils vont leur délivrer de l’information sur les démarches à réaliser, les procédures en cours ; envisager des solutions qui permettent l’apurement de la dette ou un relogement ; comprendre le contenu des documents juridiques (comme le commandement de payer ou la décision de justice…) ; et enfin, connaître les différentes étapes de la procédure (le déroulement de l’expulsion, les démarches possibles…).

Les ADIL : des lieux ressources

Si vous êtes locataire et vous avez reçu un commandement de payer, frappez à la bonne porte. Une solution amiable est encore possible.
Les conseillers juriste des ADIL vous informent et vous aident gratuitement pour trouver des solutions.

Nous vous donnons rendez-vous la semaine prochaine, nous ferons le point sur la deuxième étape de la procédure d’expulsion locative avec un podcast dédié à l’assignation devant le tribunal judiciaire.