PRÉVENIR LES EXPULSIONS LOCATIVES

Les 6 ADIL des 3 plus grandes Métropoles françaises du Grand Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence se mobilisent.
Sur ces territoires subissant une tension immobilière forte et dans un contexte d’inflation élevée qui fragilise le budget des ménages, les juristes des ADIL sont particulièrement sollicités et mobilisés.

A chaque étape de la procédure d’expulsion, les conseillers juristes des ADIL apportent une expertise juridique à la disposition des ménages (locataires et propriétaires) et des professionnels.

Pendant 6 semaines, nous vous proposerons une chronique spéciale sous forme de podcasts sur la « prévention des expulsions locatives ». Chaque semaine, nous évoquerons les différentes étapes de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion : du commandement de payer à la réquisition de la force publique.

Une série de 6 podcasts :

• Le diagnostic juridique des ADIL dans le cadre de la prévention des expulsions locatives
• Le commandement de payer (étape 1)
• L’assignation (étape 2)
• Le jugement (étape 3)
• Le commandement de quitter les lieux (étape 4)
• Expulsion: concours de la force publique (étape 5)

Le jugement : l’étape la plus importante de la procédure d’expulsion

Expulser un locataire, c’est l’obliger à quitter son logement, au besoin avec le concours de la force publique. Cela n’est possible qu’au terme d’un processus dont il est important de connaître les différentes phases. Après avoir évoqué dans nos podcasts précédents, le commandement de payer et l’assignation, l’étape suivante concerne le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de proximité. C’est l’étape la plus importante, la pierre angulaire de la procédure d’expulsion.

Aujourd’hui, nous nous intéressons à ce titre exécutoire sans lequel le bailleur ne peut obtenir l’expulsion de son locataire.

Que doit mentionner un jugement pour être valable ?

Les jugements rendus par le Tribunal judiciaire doivent comporter un certain nombre de mentions nécessaires : des indications relatives à sa régularité formelle (nom, prénom, juridiction, date….) ainsi que l’exposé des prétentions respectives du locataire et du propriétaire et leurs moyens. Sur ce dernier point, cela va permettre aux parties de vérifier que le Tribunal a bien statué sur l’objet de la demande.

Un jugement doit être impérativement motivés et « signé par le président et par le greffier ». À défaut, le jugement encourt la nullité.

Les différentes décisions que peut prendre le juge du tribunal judiciaire de proximité

Comme nous l’avons présenté lors de notre précédent podcast, la procédure va varier selon la présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail.

En présence d’une clause résolutoire, le juge peut :

• Accorder ou suspendre les effets de la clause résolutoire (ce qui peut suspendre l’expulsion)
• Il peut également accorder des délais de paiement
• Ou encore, accorder des délais pour quitter les lieux

En l’absence de clause résolutoire, pour une demande fondée sur le non-respect des obligations du locataire, le juge doit se prononcer pour savoir si le locataire a suffisamment et gravement manqué à ses obligations contractuelles (article 1224 du code civil). Il indiquera alors si oui ou non, il accorde l’expulsion du locataire. Il peut également accorder des délais pour payer ou quitter les lieux.

La mise en jeu de la clause résolutoire

Si le juge estime que le locataire est en mesure de régler sa dette, il peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans maximum. On dit alors que le juge « suspend le jeu de la clause résolutoire ».

Cette décision d’octroi de délais suspend toutes les mesures d’exécution en cours, et le locataire cesse d’être débiteur des intérêts de retard ou des pénalités prévues au contrat en cas de retards de paiement.

Le juge fixe alors les modalités du plan d’apurement en indiquant les dates de paiement du loyer (au plus tard le 5 de chaque mois par exemple ) et de l’échéancier pour la dette.

Si ces délais sont respectés, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et le bail se poursuit.

Dans le cas contraire, que se passe-t-il si locataire ne respecte pas les délais ?

Si les modalités de remboursement de la dette fixées dans le jugement ne sont pas respectées par le locataire, celui-ci prévoit que la clause résolutoire est acquise au bailleur. Ce sera le cas, même s’il s’agit d’une seule échéance non réglée ou réglée en retard.

Le locataire devient alors un occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation fixée par le juge.

Le bailleur doit simplement saisir le commissaire de justice pour poursuivre l’expulsion.

L’application du jugement

Pour être exécuté, le jugement doit être obligatoirement « signifié » par commissaire de justice au domicile du locataire et du garant, que celui-ci soit présent ou non.

Cette signification, qui intervient par acte de commissaire de justice, fait courir le délai d’appel.

La signification du jugement permet d’assurer le contenu de celui-ci puisque le Commissaire de justice a l’obligation de veiller à ce que toutes les formalités requises quant à sa rédaction soient présentes : les modalités de recours pour contester la décision, l’adresse de la commission de médiation compétente pour le droit au logement opposable (DALO)…

Le juge qui ordonne l’expulsion peut, même d’office, décider que l’ordonnance ou le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant.

Le délai pour faire appel et contester le jugement

Si le locataire ou son bailleur a des éléments nouveaux à faire connaître au juge, ou s’il estime que le jugement a été rendu à partir d’informations erronées, il pourra contester le jugement en faisant appel.

Le délai pour faire appel est de 15 jours à compter de la signification du jugement (pour faire appel d’une ordonnance de référé) ou de 1 mois (pour faire appel d’un jugement rendu au fond).

Attention, cela ne suspend pas l’exécution de la décision : cela signifie que même si le locataire fait appel, la procédure d’expulsion continue, sauf si le juge a expressément inscrit dans le jugement qu’il ne prononce pas l’exécution provisoire, ce qui est rare en pratique (l’exécution provisoire étant systématique lorsque la décision est rendue par ordonnance de référé).

Il faut enfin savoir que le premier président de la Cour d’appel peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Le délai de validité d’un jugement d’expulsion locative

Un jugement est exécutoire pendant 10 ans à compter de sa signification. Ce délai peut être interrompu par des actes de procédure précis (actes de recouvrement notamment).

Les ADIL vous informent sur les conséquences du jugement et pour trouver des solutions

Si vous avez besoin d’explication sur le contenu d’un jugement, frappez à la bonne porte.

Les conseillers juriste des ADIL vous informent et vous aident gratuitement pour trouver des solutions.

Nous vous donnons rendez-vous la semaine prochaine, nous ferons le point sur la quatrième étape de la procédure d’expulsion locative avec un podcast dédié au commandement de quitter les lieux.