PRÉVENIR LES EXPULSIONS LOCATIVES

Les 6 ADIL des 3 plus grandes Métropoles françaises du Grand Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence se mobilisent.
Sur ces territoires subissant une tension immobilière forte et dans un contexte d’inflation élevée qui fragilise le budget des ménages, les juristes des ADIL sont particulièrement sollicités et mobilisés.

A chaque étape de la procédure d’expulsion, les conseillers juristes des ADIL apportent une expertise juridique à la disposition des ménages (locataires et propriétaires) et des professionnels.

Pendant 6 semaines, nous vous proposerons une chronique spéciale sous forme de podcasts sur la « prévention des expulsions locatives ». Chaque semaine, nous évoquerons les différentes étapes de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion : du commandement de payer à la réquisition de la force publique.

Une série de 6 podcasts :

• Le diagnostic juridique des ADIL dans le cadre de la prévention des expulsions locatives
• Le commandement de payer (étape 1)
• L’assignation (étape 2)
• Le jugement (étape 3)
• Le commandement de quitter les lieux (étape 4)
• Expulsion: Concours de la force publique (étape 5)

Les ADIL de la Métropole du Grand Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence se mobilisent durant 6 semaines pour vous proposer une chronique spéciale sur la « prévention des expulsions locatives ».

Chaque semaine nous évoquerons les différentes étapes de la procédure visant à la résiliation du bail et à l’expulsion : du commandement de payer à la réquisition de la force publique.

Procédure d’expulsion locative : Le Concours de la Force Publique

La survenance d’un impayé de loyer peut avoir des conséquences lourdes tant pour le locataire qui s’expose à l’engagement d’une procédure judiciaire que pour le propriétaire qui peut voir l’équilibre de son opération compromise.

L’ADIL et ses juristes apportent des informations juridiques à destination des bailleurs comme des locataires concernés par des impayés locatifs et une procédure d’expulsion.

Dans le cadre des podcasts précédents, nous avons examiné les premières phases de la procédure d’expulsion.

Aujourd’hui, nous nous intéressons au dernier stade de la procédure : la réquisition et le concours de la force publique.

On fait le point avec nos experts du logement, Hélène LE GALL – Directrice générale des ADIL de Paris et du Val-de-Marne, Thierry MOALLIC, le Directeur de l’ADIL des Bouches-du-Rhône et Aurore DUBOIS, conseillère juriste à l’ADIL des Hauts-de-Seine.

Réquisition de la force publique, définition

La réquisition de la force publique intervient au dernier stade de la procédure d’expulsion.

C’est le moyen, pour le commissaire de justice – la nouvelle dénomination des huissiers de justice – d’obtenir l’aide de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l’expulsion, s’il rencontre des difficultés d’exécution.

Le commissaire de justice agit en tant qu’officier ministériel et fait exécuter les décisions de justice.

Si le commissaire de justice en fait la demande, l’État doit donc en principe lui donner son concours à l’exécution des jugements.

La mise en œuvre de la procédure d’expulsion forcée par le commissaire de justice

Lorsque le commandement de quitter les lieux est resté infructueux, c’est-à-dire que l’occupant n’a pas quitté le logement dans le délai de deux mois qui lui a été donné, le commissaire de justice requuière le concours de la force publique.

Il va alors adresser au Préfet sa demande de la réquisition, accompagnée du jugement prononçant l’expulsion.

L’occupant pourra alors être convoqué au commissariat pour être interrogé sur les difficultés rencontrées, ou faire l’objet d’une enquête sociale.

Le Préfet dispose d’un délai de deux mois à compter de la réquisition pour rendre sa décision.

Que se passe-t-il si le Préfet accorde le concours de la force publique ?

Si le Préfet accorde le concours de la force publique, le commissaire de justice se rendra, concrètement, sur place, accompagné des forces de police ou de gendarmerie, éventuellement assisté d’un serrurier et de témoins, pour procéder à l’expulsion forcée du locataire.

L’expulsion forcée ne peut cependant pas, sauf exceptions, avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui intervient chaque année du 1er novembre au 31 mars suivant.

Les recours possibles pour la personne expulsée

Jusqu’au jour de l’exécution du concours de la force publique, des délais de maintien supplémentaires dans le logement peuvent être demandés en justice par l’occupant, afin de lui laisser le temps de se reloger. Plus rarement, l’occupant pourra aussi saisir le juge, s’il conteste la procédure d’exécution ou constate des irrégularités.

Si l’occupant est en situation de surendettement, ce qui rend plus difficile son relogement, il pourra aussi saisir la Banque de France, puis le tribunal, pour obtenir la suspension de l’expulsion.

Enfin, un accord amiable pourra être recherché, notamment pour organiser les modalités de départ.

Le refus du Préfet d’accorder le concours de la force publique : quel recours pour le bailleur ?

Si l’expulsion est de nature à causer un trouble à l’ordre publique, le Préfet peut refuser d’accorder le concours de la force publique.

Le refus du Préfet peut être explicite, ou implicite en cas de silence gardé pendant deux mois à compter de la réquisition.

En cas de refus, le bailleur qui s’estimerait lésé par cette décision peut la contester, et demander une indemnisation de son préjudice.

Le bailleur pourra ainsi formuler un recours gracieux auprès de l’Etat.

L’indemnisation du bailleur en cas de refus du préfet d’accorder le concours de la force publique

Le bailleur pourra demander à l’Etat une indemnité équivalente au montant du loyer, aussi longtemps que le concours de la force publique lui sera refusé, et que l’occupant restera dans les lieux.

Le bailleur pourra aussi obtenir de l’Etat le remboursement des charges et des taxes habituellement récupérables sur le locataire, et parfois même obtenir la prise en charge des dégradations causées par le locataire.

L’indemnité payée par l’Etat n’a cependant pas vocation à régler l’intégralité de la dette, car elle ne pourra couvrir que la période postérieure au refus du Préfet. C’est à l’occupant de régler les dettes antérieures que le jugement a mis à sa charge.

Que peut faire le bailleur pour obtenir le règlement du reste de sa créance ?

Si l’ancien locataire ne règle pas la dette locative fixée par le jugement, le bailleur pourra alors engager, dans le respect des procédures légales, d’autres mesures d’exécution prévues par la loi, comme une saisie sur les comptes bancaires, ou la saisie sur rémunérations, pour en obtenir le règlement.

Le bailleur peut-il expulser lui-même l’occupant ?

Non, en aucun cas le bailleur ne devra procéder lui-même à l’expulsion forcée : le fait de forcer un occupant à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat, à l’aide de manœuvres, menaces, contraintes ou voies de fait – c’est-à-dire de manière forcée, constitue un délit prévu par le Code pénal, puni de trois ans d’emprisonnement et de 30.000 euros d’amende.

Et ce, même si le bailleur dispose d’un jugement qui résilie le bail.

Bien entendu, les personnes qui participeraient à une expulsion forcée illégalement s’exposeraient aussi à des sanctions.

Les démarches complémentaires à effectuer par l’occupant à ce stade déjà très avancé de la procédure d’expulsion

A ce stade quasi-ultime de la procédure, la priorité de la personne menacée d’expulsion est de chercher à se reloger.
Cette personne peut d’abord solliciter son entourage pour se faire héberger.

Différents dispositifs peuvent également être mobilisés, comme Action Logement pour les salariés du secteur privé.

La personne qui rencontre des difficultés à se reloger pourra aussi se rapprocher d’un travailleur social de secteur, qui se chargera d’orienter son dossier vers le SIAO – 115, par exemple. Cette structure propose des solutions d’hébergement provisoire.

Le relogement de l’occupant

Pour une solution plus pérenne de relogement, si la personne est dans l’impossibilité de se reloger par ses propres moyens, elle pourra saisir la Commission de médiation DALO pour faire valoir son droit au logement opposable, à condition d’avoir déposé une demande de logement social.

Là encore, un travailleur social, ou une association agréée, pourront l’aider à effectuer ces démarches. Les juristes de l’ADIL pourront utilement diriger le demandeur à un relogement vers les personnes compétentes.

Derniers conseils

Sauf si le juge en a décidé autrement, les personnes expulsées pour un motif d’impayé locatif restent tenues au paiement de leur dette, même après avoir quitté le logement.

Cependant, il est possible pour les personnes qui se trouveraient en situation de surendettement de saisir la Banque de France et de demander un aménagement ou un effacement total ou partiel de leur dette.

Si leur demande est acceptée, cela leur permettra de pouvoir mieux financer leur relogement et de pouvoir repartir sur de meilleures bases.

Merci aux ADIL

Nous remercions chaleureusement nos experts de l’ADIL pour leurs explications, qui nous ont permis de découvrir les cinq grandes étapes d’une procédure d’expulsion locative dans tous ses détails.

Si vous êtes locataire et que vous avez des difficultés à régler votre loyer ou propriétaire confronté à des impayés de loyer, prenez conseil rapidement.

Les conseillers juriste des ADIL vous informent et vous aident gratuitement pour trouver des solutions.