La répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur lors d’une vente

En devenant propriétaire d’un logement situé au sein d’une copropriété, on devient également propriétaire d’une quote-part de parties communes. Que recouvrent les charges de copropriété ? Mais surtout, comment sont-elles réparties entre le vendeur et l’acquéreur lors de la vente d’un lot ?

On en parle avec nos deux experts, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL. Bonjour à tous les deux.

Définition des charges de copropriété

Il faut comprendre qu’une copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions effectuées par les copropriétaires.

Ces provisions couvrent tourtes les dépenses d’entretien et de fonctionnement de la copropriété. Le paiement de ces charges est obligatoire. C’est au syndic de veiller à leur recouvrement.

Il existe deux sortes de charges : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales permettent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (par exemple, l’éclairage des couloirs, le nettoyage de l’immeuble ou encore les honoraires du syndic…).

Les copropriétaires y participent à hauteur de la part que représente leur lot dans la copropriété : on parle de « tantièmes de charges ».

A côté, il existe une deuxième catégorie de charges : « les charges spéciales ».

Elles concernent les services collectifs et les équipements communs. Elles sont réparties en fonction de l’utilité et de la possibilité pour les copropriétaires d’utiliser le service ou l’équipement (par exemple, il peut s’agir de l’entretien et du fonctionnement de l’ascenseur ou encore du chauffage collectif). C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l’immeuble entre ces deux catégories.

La périodicité des versements

Un budget annuel est établi par le syndic, en concertation avec le conseil syndical puis validé en assemblée générale par les copropriétaires. Il permet de faire face aux dépenses courantes.

Les copropriétaires versent ensuite des provisions de charges selon une périodicité définie lors de l‘assemblée générale. En pratique, elles sont généralement exigibles le 1^er jour de chaque trimestre.

Répartition des provisions de charges du budget prévisionnel entre vendeur et acquéreur lors de la vente d’un lot

Les règles de répartition de charges entre vendeur et acquéreur sont déterminées à partir de l’événement que constitue la « mutation de lot ».

Au regard du droit de la copropriété, la cession d’un lot de copropriété est supposée réalisée par la notification du changement de propriétaire.
Cela veut dire que jusqu’à l’accomplissement de la notification au syndic du changement de propriétaire, le vendeur demeure tenu au paiement des charges.

Donc, pour les provisions du budget prévisionnel, le vendeur est tenu du paiement des provisions exigibles, correspondant aux périodes antérieures à la mutation du lot.

Répartition des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel entre vendeur et acquéreur lors de la vente d’un lot

Par principe, pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic réclame les provisions de charges du trimestre à celui qui est copropriétaire au jour de l’exigibilité. L’exigibilité sera ainsi constituée par les dates des appels de fonds des provisions.

Régularisation des charges en fin d’exercice comptable : la répartition entre le vendeur et l’acquéreur

La régularisation des charges intervenant en fin d’exercice comptable est versée ou réclamée à celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes.

Donc, le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Le vendeur et l’acheteur peuvent toutefois convenir d’appliquer des règles de répartition différentes, mais elles n’auront d’effet qu’entre les parties à l’accord et ne seront pas opposables au syndic.

La répartition de la charge financière des travaux en cas de vente d’un lot de copropriété

La règle est la suivante : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment des appels de fonds.

Le vendeur va donc être tenu de payer les appels de fonds pour ces travaux jusqu’au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire. Quant à l’acquéreur, il devra payer les sommes exigées après la vente.

Finalement, cette répartition ne tient pas compte de la personne qui a voté les travaux

Exactement, cette répartition implique parfois que l’acquéreur ait à supporter des travaux qui ont été votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée avec un ou plusieurs appels de fonds qui interviennent après la vente.

Possibilité de déroger à cette règle et de prévoir une répartition des travaux de copropriété, différente entre vendeur et acquéreur

La répartition que l’on vient de voir est celle prévue par la loi. Mais il est tout-à-fait possible d’y déroger par convention contraire car la répartition prévue par les textes ne s‘impose pas.

Dans ce cas, c’est le notaire, chargé de la vente, qui précisera cette répartition dans le compromis et l’acte de vente. La négociation et la rédaction de cette clause spécifique doivent être effectuées avec prudence pour éviter tout litige ultérieur.

La répartition prévue peut par exemple prévoir que :

• les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur.
• les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir pour assister à l’assemblée générale de copropriété à sa place (et quel que soit son vote).

Mais attention, le syndic reste étranger à toute convention passée entre le vendeur et l’acquéreur. Qu’il y ait ou non un accord particulier entre le vendeur et l’acheteur, le syndic appellera les fonds à celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité des sommes.

L’état daté est le document qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot

L’état daté est un document essentiel dans le cadre d’une vente d’un lot de copropriété. Il est fourni par le syndic de copropriété à la demande du vendeur ou de son notaire et vise à informer l’acquéreur sur la situation financière et administrative de la copropriété avant la vente. Il précise aussi les sommes restant dues au syndicat par le vendeur ou encore le montant des charges afférentes au lot vendu.

L’état daté doit comporter trois parties distinctes relatives :

• aux sommes dues par le vendeur au syndicat ;
• aux sommes dues par le syndicat au vendeur ;
• la 3^ème catégorie parties précise les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire. Pour cette dernière catégorie, il s’agit de la reconstitution des avances ; mais aussi, des provisions des trimestres à venir du budget prévisionnel ; ou encore des provisions des trimestres à venir pour les dépenses hors budget prévisionnel.

Plus d’informations : contactez l’ADIL13

Pour plus d’informations sur ce sujet, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.