La surélévation en copropriété

La surélévation en copropriété : conditions techniques, juridiques et financières

La surélévation d’un immeuble en copropriété séduit de plus en plus dans les zones urbaines où les mètres carrés habitables se font rares. Ce principe de construction permet en effet de construire en hauteur et de créer des logements supplémentaires tout en limitant l’étalement urbain.

Mais un tel projet nécessite de suivre un certain nombre d’étapes et de vérifier le respect des réglementations applicables.

Quelles sont donc les conditions techniques, juridiques et financières à vérifier ?

Nos deux experts vous guident pour mener à bien un tel projet, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL.

Opération de surélévation : définition

La surélévation d’un bâtiment consiste à élever d’un ou plusieurs niveaux un bâtiment existant sans modifier l’emprise au sol.

3 conditions doivent être réunies :

• il faut d’abord que la construction projetée soit en dur ;
• les façades doivent être prolongées de manière verticales ;
• et enfin, il faut qu’il y ait un rehaussement de la toiture.

A l’inverse, le simple fait d’aménager des combles ou de rendre accessible un toit terrasse n’est pas considéré comme une surélévation.

Vous l’aurez compris, la surélévation permet donc de créer un ou plusieurs niveaux d’habitation supplémentaires à un bâtiment existant.

La première étape : vérifier la faisabilité technique du projet

Absolument, un tel projet nécessite la réalisation d’un diagnostic préalable et d’une étude de faisabilité technique.

Pour cela, il est possible de se tourner vers les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE), les architectes, les géomètres-experts ou encore les bureaux d’étude.

Deuxième étape importante : vérifier les réglementations applicables sur le plan juridique

Oui un tel projet soulève plusieurs questions et réglementations à vérifier sur le volet juridique :

Par exemple sur :

• les règles locales d’urbanisme applicables ;
• mais aussi de l’existence éventuelles de servitudes qui viendraient restreindre le projet (comme les servitudes de vue, ou encore la mitoyenneté…) ;
• autre point à vérifier sur le plan juridique, c’est bien entendu le règlement de copropriété ;
• on peut aussi penser aux règles de construction applicables en matière de protection contre les risques d’incendie ou encore la sécurité des ascenseurs.

Sur ces aspects juridiques, il est bien sur possible de s’orienter vers les ADIL mais aussi vers les avocats, les géomètres-experts ou encore les notaires.

Le projet de surélévation implique un volet financier : les précautions à prendre par les copropriétaires

Un projet de surélévation entraine un certain nombre de dépenses qu’il faut anticiper.

Outre le coût des travaux de surélévation, ce projet nécessite de prendre en compte par exemple le coût des études préalables, les honoraires des bureaux d’études, de l’architecte, et du géomètre-expert.

Il faut également tenir compte du coût de l’assurance dommage-ouvrage, des frais de notaire ou encore des taxes d’urbanisme.

Enfin, le syndic peut prétendre à des honoraires complémentaires pour le suivi des travaux.

Les conséquences de la surélévation sur les charges

La surélévation va impliquer une nouvelle répartition des charges de copropriété et la modification des documents de la copropriété, à savoir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Surélévation : les aides financières

Il n’y a pas d’aide financière spécifique, les aides de l’Anah étant destinées à financer la réhabilitation des immeubles existants.

En revanche, le gain énergétique consécutif à cette opération, s’il atteint 35 %, peut être pris en compte pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété. Donc, la surélévation donne droit à des aides, mais elle doit s’inscrire dans un projet de rénovation globale.

En revanche, la surélévation permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse puisque qu’elle permet d’être exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière, sous conditions ; mais aussi de bénéficier d’une exonération temporaire de la taxe foncière pendant les deux années à compter de l’achèvement.

La surélévation en copropriété exige l’accord des copropriétaires en assemblée générale

Le projet de surélévation doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires et faire l’objet d’un vote.

La loi ALUR de mars 2014 est venue faciliter considérablement l’exercice du droit de surélever en remplaçant l’obligation de recourir à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité par un vote à la majorité de l’article 26 c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Les décisions peuvent être prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue de l’article 25) si l’immeuble se situe dans un périmètre de droit de préemption urbain.

Le droit de priorité des copropriétaires situés au dernier étage

Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée, bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat de ces lots privatifs créés. Ils bénéficient également d’un droit de priorité en cas de cession par le syndicat du droit de surélévation.

Préalablement à la conclusion de la vente d’un lot, le syndic doit notifier à ces copropriétaires situés au dernier étage l’intention de vendre en indiquant le prix et les modalités de la vente.

Les copropriétaires concernés bénéficient de ce droit de priorité pendant deux mois à compter de la notification.

Les deux modalités qui s’offrent au syndicat des copropriétaires : piloter les travaux directement ou céder les droits à construire à un promoteur.

Deux modalités s’offrent au syndicat des copropriétaires.

1^ère possibilité : les copropriétaires choisissent la maitrise d’ouvrage directe c’est-à-dire qu’ils pilotent eux-mêmes les travaux. Ils s’occupent également de la vente des logements créés. Le bénéfice des ventes est alors réparti en fonction des tantièmes de chacun des copropriétaires.

2^ème possibilité : les copropriétaires peuvent céder les droits à construire à un promoteur ou à un bailleur social.

Dans cette hypothèse, les copropriétaires ne veulent pas s’occuper eux-mêmes du projet ou ne peuvent pas faire face aux dépenses liées aux études préalables et aux travaux.

Le bailleur social ou le promoteur va donc procéder aux études nécessaires, procéder à la surélévation et vendre les lots créés.

L’initiative de la surélévation peut aussi provenir d’un copropriétaire

Notamment d’un copropriétaire situé au dernier étage de l’immeuble qui souhaite bénéficier de mettre carrés habitables supplémentaires.

Surélévation en copropriété : permis de construire ou une déclaration préalable ?

Cela va dépendre de plusieurs critères : la surface existante, la surface de plancher créée et si la commune est couverte par un document d’urbanisme tel que le Plan local d’urbanisme (PLU).

– Donc, si la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 20 m² : il faudra une déclaration préalable de travaux.
Pour les communes couvertes par un PLU et en zone urbaine : le seuil est porté à 40m2

– dans les autres cas, il faudra un permis de construire.

Mais attention, il existe des cas particuliers lorsque l’immeuble est classé au titre des monuments historiques ou situé prés d’un monument classé ou inscrit, ou d’autres formalités administratives seront nécessaires. Il faut donc bien se renseigner en amont du projet.

Il faut noter aussi que des dérogations aux règles d’urbanisme et aux règles relatives à la densité ou à la création d’aires de stationnement sont possibles dans certaines conditions.

Le guide « la surélévation, outil de rénovation globale des copropriétés »

Un guide « la surélévation, outil de rénovation globale des copropriétés », élaboré par l’ANIL en partenariat avec l’Anah, la FNAIM, l’Ordre des architectes, l’Ordre des géomètres-experts et UpFactor, répond pas à pas à toutes les questions relatives à la surélévation. Il en liste également les avantages, qu’ils soient urbanistiques, environnementaux ou financiers.

Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.