Mariage, pacs ou concubinage : le sort du bail en cas de séparation

Mariage, pacs ou concubinage : quel est le sort du bail en cas de séparation ?

La famille et le logement sont des concepts fondamentaux qui entretiennent des relations étroites.

Nous assistons aujourd’hui à un effacement du modèle familial traditionnel en raison de l’augmentation du nombre de séparations des couples, mariés ou non.

Jusqu’au début des années 70, seul le mariage était un mode de vie commune, reconnu par le droit et surtout par la société.

Aujourd’hui un couple a le choix entre trois statuts juridiques : le mariage, le PACS et le concubinage.

Le choix de ce statut a des conséquences juridiques pour la prise en location d’un logement tout comme la séparation des locataires qui remet en question le sort du logement.

Mariage, pacs ou concubinage, quel est le sort du bail en cas de séparation ?

On en parle avec nos deux experts, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL. Bonjour à tous les deux.

Le statut juridique du logement des époux

Il faut rappeler que le mariage est une union encadrée par la loi qui crée, entre les époux, des droits et des devoirs.

Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord.

La règlementation des baux d’habitation s’applique à tous les époux, sans considération du régime matrimonial auquel ils sont soumis, et quel que soit la date de conclusion du bail, qu’il ait été signé avant ou pendant le mariage.

La cotitularité légale des époux

Que le bail soit signé avant ou après le mariage, les époux ont les mêmes droits sur le logement.

L’article 1751 du code civil prévoit que le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial qui sert effectivement à l’habitation des deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Ce principe s’applique même si le bail a été conclu avant le mariage.

On parle alors de cotitularité légale du bail.

Le mariage produit donc un effet immédiat sur le bail se traduisant par une cotitularité automatique : le bail est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

La cotitularité légale des époux ne s’applique pas à tous les baux

Effectivement, la cotitularité concerne uniquement les baux dont les locaux servent effectivement à l’habitation des deux époux ; il peut s’agir d’un logement loué vide, meublé ou encore au sein du parc social.

En revanche, la cotitularité légale du bail ne s’applique pas aux baux professionnels ou commerciaux, aux locaux à usage mixte ou encore aux conventions d’occupation gratuite d’un local.

La cotitularité du bail des partenaires pacsés

Avant la loi ALUR de mars 2014, le principe de cotitularité n’était pas été étendu aux partenaires Pacsés.

Ainsi, seule la signature conjointe du contrat de location permettait aux partenaires liés par un PACS d’être chacun titulaire du bail et de bénéficier d’un droit équivalent sur le logement.

La loi ALUR a ouvert la possibilité aux partenaires de PACS de formuler au bailleur une demande conjointe de cotitularité.

Donc, si un seul des partenaires a signé le bail, mais ils ont, par la suite et conjointement, demandé au bailleur la cotitularité du bail, ils sont alors cotitulaires du contrat.

L’absence de cotitularité légale des concubins

Lorsque les locataires sont des concubins ou qu’ils vivent en union libre, on leur applique le même régime juridique que pour des colocataires, malgré leur communauté de vie.

Le contrat de location est donc un contrat de colocation.

Donc, pour être cotitulaires du bail, les deux concubins doivent être signataires du bail. Dans ce cas, ils ont les mêmes droits sur le logement mais aussi les mêmes obligations vis-vis du bailleur.

Le principe de solidarité : définition

Pour les personnes mariées, le code civil prévoit que chacun des époux peut passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Concernant le loyer, le principe de solidarité fait que chacun des époux peut être tenu de payer le loyer dans sa totalité, même si un seul des époux a signé le bail. Mais il doit s’agir du logement familial pour que la solidarité joue.

La solidarité des partenaires pacsés : conditions

Le code civil prévoit également que les partenaires liés par un PACS sont tenus solidairement aux dettes contractées pour les « besoins de la vie courante ». Ils sont donc tenus tous les deux au paiement du loyer, des charges et autres sommes dues au bailleur en raison du bail.

Il s’agit d’une obligation d’ordre public, quand bien même un seul aurait signé le bail.

Ce principe ne s’applique toutefois plus si les dépenses sont manifestement excessives.

La solidarité des concubins : l’insertion d’une clause au contrat

C’est exact, en l’absence de clause de solidarité, les concubins sont au minimum débiteur conjoints des loyers. Chacun est alors redevable d’une partie seulement des sommes dues, correspondant à une part égale à celle de l’autre.

En revanche, si le bail contient une clause de solidarité, le bailleur peut demander à l’un ou l’autre le paiement intégral du loyer.

Mais attention, la solidarité des concubins suppose une stipulation conventionnelle car elle ne se présume pas.

Les formalités à accomplir pour mettre fin au contrat de location

Si les deux membres du couple, qu’ils soient mariés, pacsés ou en concubinage, souhaitent quitter le logement, ils doivent adresser ensemble une lettre de congé au bailleur en respectant le formalisme de résiliation de bail et la durée de préavis propre au régime juridique du bail.

Le sort du domicile conjugal en cas de séparation

Lorsqu’un couple marié ou pacsé décide de se séparer, c’est le Code civil qui réglemente le sort du domicile conjugal.

Soit les conjoints ou partenaires de pacs se mettent d’accord sur celui qui demeurera dans le logement ; soit c’est le juge chargé de la dissolution de la communauté qui attribue la jouissance du logement à l’un des conjoints ou partenaires de pacs.

Concernant les concubins, chacun d’entre eux peut donner congé sans l’accord de l’autre. Le congé délivré par un seul des concubins est inopposable à l’autre qui, dès lors, pourra rester dans le logement.

La désolidarisation d’un bail à usage d’habitation ne se limite pas à la seule volonté du locataire qui quitte le logement

Pour les personnes mariées, l’époux qui quitte les lieux est libéré de ses obligations légales à la date de transcription du jugement de divorce à l’état civil.

Pour les partenaires pacsés, le locataire sortant sera maintenu dans la solidarité à l’égard du paiement des loyers et n’en sera libéré qu’à la dissolution du PACS.

Pour les concubins, la solidarité du colocataire sortant prend fin à la date d’expiration de son délai de préavis, à la condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, son engagement prend fin, au plus tard, dans un délai de six mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

Ce qu’il faut retenir, c’est que la désolidarisation d’un bail à usage d’habitation ne se limite pas à la seule volonté du locataire qui quitte le logement.

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Il est temps de conclure sur ce sujet. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.