Le plafonnement de l’évolution des loyers

Le plafonnement de l’évolution des loyers

Pour limiter l’impact de l’inflation sur le budget des ménages, la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit certaines mesures pour freiner les hausses de loyer.

On en parle avec nos deux experts, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL.

Les conditions de révision du loyer d’un logement loué à titre de résidence principale

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le principe c’est qu’à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence de cet indice, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Les raisons de la mise en place d’un « bouclier loyer » depuis le 3^ème trimestre 2022

Une importante hausse des prix à la consommation a pu être observée au cours du premier semestre 2022. Cette accélération de l’inflation a entraîné une forte augmentation de la variation des premiers IRL publiés en 2022, ce qui est susceptible de conduire à une importante augmentation des loyers.

L’IRL du deuxième trimestre a par exemple évolué de 3,6 % en 2022, contre 0,42 % en 2021.

Afin de prendre en compte le niveau élevé d’inflation et de limiter la charge financière que représente le loyer dans les dépenses des ménages, la loi du 16 aout 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit un plafonnement temporaire et dérogatoire de la variation de l’IRL.

Ce plafonnement des loyers s’applique aux révisions de loyers faites du 3ème trimestre 2022 au 2^ème trimestre 2023 soit, jusqu’au 30 juin 2023. Sur cette période, la variation en glissement annuel de l’IRL ne peut excéder 3,5 %.

La prolongation du dispositif « bouclier loyer »

La loi pour le pouvoir d’achat avait instauré un plafonnement de l’IRL qui devait s’achever au 30 juin 2023.

Mais alors que l’inflation demeure, et qui selon l’Insee, aurait atteint 5,4 % en juin 2023, l’Assemblée nationale a adoptée en lecture définitive, le 28 juin dernier, la proposition de loi prolongeant le plafonnement à 3.5 % de l’évolution de l’indice IRL.

Le plafonnement à 3.5 % de l’évolution de l’indice IRL est donc prolongé pour une durée de 9 mois supplémentaire, soit jusqu’à la fin du premier trimestre 2024.

Les logements concernés par ce plafonnement des loyers

Cette mesure concerne tous les logements qu’ils soient loués vides ou meublés, sur tout le territoire. Il s’applique tant au parc locatif privé qu’au parc locatif social.

Une exception : la révision des loyers des logements énergivores depuis le 24 aout 2022

Depuis le 24 août 2022, il n’est plus possible de réviser le loyer en cours de bail des logements classés F et G. Cette mesure concerne les contrats de location conclus depuis le 24 août 2022.

Il est également interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G lors du renouvellement du bail ou de la remise en location.

Ces mesures concernent les contrats de location conclus à compter du 24 août et s’appliqueront progressivement aux baux en cours, en fonction de leur reconduction ou renouvellement.

Cette mesure est une étape importante dans la lutte contre les passoires thermiques qui s’intensifie avec la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui prévoit une Interdiction progressive de louer un logement qui ne respecte pas des seuils de performances énergétiques.

L’ADIL des Bouches-du-Rhône : une information juridique, financière et fiscale en matière de logement

Pour plus d’informations sur ce « bouclier loyer » ou encore sur la lutte contre les passoires thermiques, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.