N° 11212.09.2023

Louer son premier logement : les vérifications à faire avant de s’engager

Ont participé à ce podcast :

Audrey FITOUSSI

Juriste spécialisée en droit du logement à l'ADIL 13

Manon MUGICA

Journaliste

Thierry MOALLIC

Directeur de l'ADIL 13

Réalisation : ADIL des Bouches-du-Rhône

C’est la rentrée pour « Le logement comment ça marche ? », celle aussi des étudiants. Rentrée synonyme de recherche d’un logement.
Il est important de se poser les bonnes questions avant de visiter un logement : quel est son emplacement et son environnement ? Le loyer est-il au prix du marché ? Le logement proposé est-il énergétiquement performant ? Que contiennent les charges locatives et quel est leur montant ?

Afin que votre nouveau cocon réponde bien à vos critères et que votre entrée dans les lieux soit réussie, écoutez tous nos conseils dans ce podcast !

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Le podcast en article Retranscription du podcast

Sommaire

    Une rentrée synonyme de recherche de logement

    C’est la rentrée pour « Le logement comment ça marche ? », celle aussi des étudiants. Rentrée synonyme de recherche d’un logement.

    Avant de procéder aux visites pour votre premier logement, il est important de vous organiser et de vous poser les bonnes questions : l’environnement du logement, son loyer, ses équipements, sa classe énergétique ou encore le montant des charges locatives.

    Afin que votre logement réponde bien à vos critères et que votre entrée dans les lieux soit réussie, nous vous donnons quelques conseils.

    Et pour en parler, j’ai à mes côtés avec nos deux experts, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL.

    Premier logement : le premier conseil donné par l’ADIL13

    Je lui conseillerais d’abord de vérifier quel est le type de bail proposé à la location. Est-ce qu’il s’agit d’un logement loué vide ou meublé ou encore s’agit-il d’un bail mobilité ?

    En effet, en fonction du type de bail, les modalités peuvent être différentes : je pense notamment à la durée du bail, au délai de préavis, aux charges ou encore aux conditions de renouvellement, etc.).

    L’environnement du logement est important : pour quelles raisons ?

    Le critère du quartier est très important dans le choix d’un premier logement. Il peut avoir un impact sur le budget mais aussi sur les aspects pratiques du quotidien comme le temps de trajet en fonction du lieu de sa formation ou de son travail.

    La sécurité des lieux mais aussi la proximité avec les transports en commun ou les commerces sont autant de critères à prendre en compte pour choisir son logement.

    L’ observatoire local des loyers pour connaitre le prix des loyers ville par ville ou savoir si le loyer proposé est au prix du marché

    Dans les villes couvertes par un observatoire local des loyers, il est possible de connaitre le montant du loyer médian en fonction des caractéristiques du logement recherché (appartement ou maison), de son nombre de pièces, de sa superficie ou encore de son époque de construction.

    Sur notre département, l’Observatoire local des Loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône est animé et développé pour le compte de l’Etat (Ministère du Logement) par l’ADIL des BdR avec l’appui du Département et de la Métropole AMP et bien entendu les fournisseurs de données que sont la Fnaim et l’Unis.

    Cet observatoire est un état des lieux chiffré des loyers sur le territoire.
    Il permet d’améliorer l’information du public, et de disposer d’une connaissance précise du fonctionnement des marchés locatifs privés.

    Il est possible de retrouver tous ces résultats de l’Observatoire local des loyers du parc privé dans les Bouches-du-Rhône, sur le site Internet de l’ADIL www.adil13.org.

    Quels sont les niveaux des loyers à Aix et Marseille qui sont toutes les 2 des villes étudiantes ?

    Si l’on regarde uniquement les types 1 que les étudiants ont l’habitude de louer à Marseille, le loyer se situe à 15,6 € du mètre carré et il est beaucoup plus cher à Aix avec 21,3 euros du mètre carré.

    La question du stationnement est un critère important si on loue un logement dans une grande ville

    Il faut vérifier si le logement proposé à la location dispose d’une place de stationnement ou d’un box.

    Ces annexes sont alors précisées dans le contrat de location et doivent être vérifiées lors des états des lieux d’entrée et de sortie du logement.

    Si le logement ne comporte pas de stationnement, il est possible de louer une place de parking auprès d’un autre propriétaire. Il faut alors prendre en compte ce poste de dépense dans son budget.
    Certaines villes proposent aussi des tarifs préférentiels aux résidents pour stationner leur véhicule dans les rues à proximité de leur domicile. Je vous conseille de vous renseigner auprès de la mairie.

    Qu’est-ce qu’un logement équipé ?

    Tout va dépendre du type de bail signé.
    Si le logement est loué meublé, il doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

    Cela veut dire que le locataire doit pouvoir emménager dans le logement uniquement avec ses effets personnels.

    Pour plus de clarté, le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. C’est par exemple, une literie comprenant couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, une table des sièges ou encore le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
    Un inventaire de ces équipements devra être réalisé à l’entrée et à la sortie des lieux.

    En revanche, si le logement est loué vide, il est possible que certains électroménagers ou équipements soient également inclus dans le bail ; mais ça n’est pas une obligation.

    Rénovation énergétique et de lutte contre les passoires thermiques : les précautions à prendre avant de signer un bail

    Le terme imagé de « passoire thermique » ou encore « passoire énergétique » désigne des logements particulièrement énergivores. Ce sont des logements qui consomment énormément de chauffage ou qui sont mal isolés par exemple. En revanche, il ne s’agit pas forcément de logements insalubres.

    Il est important de demander le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) au propriétaire avant de signer un bail. Il s’agit d’un document obligatoire, qui doit être joint au bail. Sa durée de validité est de 10 ans.

    Il indique si le logement se situe dans la catégorie des passoires thermiques. Il permet de quantifier la consommation énergétique estimée et les émissions de gaz à effet de serre d’une habitation.

    Avec le DPE, votre logement sera noté de A à G : la classe A représentant un logement « extrêmement performant » et la classe E un logement « peu performant ».

    Si l’étiquette énergétique du DPE est notée F ou G, le logement est considéré comme une passoire thermique en raison de sa consommation énergétique excessive.

    J’ajoute enfin que depuis le 1er juillet 2021, le caractère informatif du DPE est supprimé. Il devient opposable.

    Le type d’énergie dans le logement proposé à la location

    Effectivement, différentes énergies sont possibles au sein d’un logement : électricité, gaz, fioul ou encore énergie solaire.
    Il faut savoir aussi que si le logement est situé dans un immeuble collectif, le chauffage peut être collectif ou individuel.
    Par exemple, si le logement est en copropriété et que le chauffage est collectif, les dépenses de chauffage seront avancées par le bailleur qui pourra les récupérer sur le locataire sous forme de provisions de charges notamment.

    A l’inverse si le chauffage est individuel, son entretien est de la responsabilité du locataire. Le locataire devra donc réviser chaque année la chaudière et prendre un contrat de maintenance. Il devra également souscrire un contrat d’énergie à son nom.

    Le montant des charges locatives est déterminant pour le budget

    Absolument, les charges locatives sont des dépenses réalisées par le bailleur pour le logement qu’il met en location, et que le locataire lui rembourse ensuite.

    Le paiement de ces charges se fait en même temps que le paiement du loyer sous forme de provision ou de forfait selon le type de bail signé.

    Les charges récupérables sur le locataire comprennent par exemple les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, la gestion de l’ascenseur ou encore le salaire du gardien.

    Il est possible que les loyers de différents appartements soient similaires mais qu’il y est une différence avec les charges locatives. Il donc est important de connaitre le détail des charges et leurs modalités de paiement. Leur montant est déterminant dans un budget.

    Contacts ADIL13 et ANIL

    Merci à vous deux, il est temps de conclure sur ce sujet. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.

    Retrouvez aussi la check-list proposée sur le site de l’ANIL www.anil.org pour vous accompagner dans votre visite de logement. Elle vous permettra de choisir, en fonction de vos critères, le logement qui correspond le mieux à vos attentes.

    Autres ressources :

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