Le propriétaire a-t-il un droit de visite en cours de location ?

Le droit de visite du propriétaire dans un logement loué est très réglementé

A partir du moment où le bien est loué, le bailleur perd la jouissance de ce dernier, qui est transférée temporairement au locataire.

Cependant, il existe quelques cas où en tant que bailleur vous pouvez avoir accès à votre bien.

Que dit la loi exactement ? Quels sont les recours du propriétaire si le locataire s’y oppose ? Mais aussi, que risque le bailleur s’il entre dans le logement loué sans l’accord de son locataire ?

On répond à toutes ces questions avec nos deux experts de l’ADIL13 : Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL. Bonjour à tous les deux.

La loi du 6 juillet 1989 encadre le droit de visite du bailleur

Du moment où le bien est loué, le bailleur perd la jouissance du bien, qui est transférée temporairement au locataire.

Ce n’est que dans certains cas que le locataire devra permettre au propriétaire d’avoir accès au logement loué (en vue de sa vente, de sa remise en location ou dans le cas de travaux), lorsque les circonstances l’exigent et sous certaines conditions.

Le droit de visite du propriétaire pour vérifier l’état du logement : conditions

Ce droit de visite n’est pas automatique. La loi autorise le bailleur à visiter le logement en cours de bail afin de s’assurer de son bon état général. Cela peut avoir lieu une fois par an par exemple.

Mais attention, une clause doit impérativement le prévoir dans le bail. Pour ce faire, le bailleur doit veiller à insérer au sein du contrat de bail une clause l’autorisant à pénétrer dans le bien pour en vérifier l’état.

Mais attention, le droit de jouissance paisible du bien par le locataire et le droit au respect de sa vie privée sont prédominants. La clause ne donne donc pas le droit d’entrer sans l’autorisation du locataire.

Les recours du bailleur en cas de défaut d’entretien constatés lors de cette visite

Dans cette situation, les moyens d’action du bailleur vont être assez limitées.

Dans un premier temps, il pourra rappeler au locataire son obligation d’entretien du logement et lui préciser que les éventuelles réparations révélées lors de l’état des lieux de sortie pourront lui être retenues sur le dépôt de garantie.

Le propriétaire devra donc attendre la fin du bail et la réalisation de l’état des lieux de sortie pour agir à l’encontre du locataire. En effet, rien ne présume que les dégradations constatées lors de la visite du logement ne seront pas réparées par le locataire et qu’au final, le logement sera bien rendu en bon état à la fin du bail.

Autre option possible pour le bailleur, donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux, notamment si des travaux de transformation non autorisés par le propriétaire sont constatés – par exemple : une cloison abattue, ou encore une baignoire remplacée.

Le propriétaire a un droit de visite notamment en vue de sa vente ou de sa remise en location.

Le droit de faire visiter le logement en cas de congé est prévu par la loi. Cette possibilité lui est offerte que le congé soit à l’initiative du locataire ou du bailleur.

Le bailleur va donc pouvoir faire visiter le logement au cours des derniers mois du bail à des candidats locataire ou acquéreurs.

Mais même dans cette hypothèse, le bailleur ne peut pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire. Il devra donc convenir avec lui des modalités de visite du logement afin de respecter la vie privée du locataire.

Les modalités prévues par la loi

Si le locataire a l’obligation de laisser visiter le logement pour permettre au bailleur de relouer ou de vendre le logement, ces visites sont toutefois encadrées par la loi.

Les visites sont uniquement autorisées les jours ouvrables, c’est-à-dire du lundi au samedi. Elles ne peuvent avoir lieu les dimanches et les jours fériés.

La durée des visites ne doit pas dépasser deux heures par jour.

Les horaires n’étant pas prévus par la loi, les parties doivent donc convenir ensemble des conditions de ces visites.

Le droit de visite du bailleur en cas de travaux réalisés dans le logement loué

Effectivement, dans le cas ou le bailleur est amené à réaliser des travaux dans le logement, il peut être amené à visiter le logement accompagné de professionnels (des artisans ou encore un architecte…

Cela peut concerner, entre autres, les travaux suivants : la réalisation de travaux urgents, par exemple, la réparation d’une chaudière ou le changement d’un chauffe-eau en hiver.

Mais aussi, les travaux nécessaires au maintien en état du logement, comme la rénovation de volets défectueux ou de plomberie vétuste.

Ce droit de visite s’impose aussi dans le cas de travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement comme les travaux d’isolation ou de changement de baies vitrées.

C’est également le cas pour les travaux de mise en conformité du logement avec les critères de décence (la mise aux nomes de l’installation électrique ou l’installation d’une VMC).

Enfin, le bailleur pourra accéder au logement loué si des travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives doivent être réalisées. Par exemple, l’installation d’un digicode.

Le bailleur doit au préalable prévenir le locataire avant la réalisation des travaux

Avant le début des travaux, le bailleur doit envoyer un courrier au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi lui remettre une lettre en mains propres.

Cette notification doit préciser la nature des travaux (l’amélioration recherchée, le caractère d’urgence, ou encore la performance énergétique prévue…) et la façon dont ils vont être faits (à savoir, la date de début des travaux, leur durée, et la nécessité d’accès…).

Le dédommagement du locataire dans le cadre de la réalisation de ces travaux

Par principe, le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de ces travaux. Il doit donc en quelque sorte subir les incommodités liées à ces travaux.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Si les travaux présentent un caractère abusif, ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification ou rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Le locataire s’oppose au droit de visite : les recours du propriétaire

Deux situations sont envisageables ici :

• Si le locataire refuse l’accès au logement car la date prévue dans le bail ou proposée par le bailleur ne lui convient pas, il doit alors trouver une solution à l’amiable avec le bailleur afin de convenir d’une autre date.
• En revanche, si le bailleur se heurte à un refus catégorique du locataire d’accéder au logement loué, malgré la clause inscrite dans le bail, le bailleur devra le mettre en demeure en recommandé avec accusé de réception, de respecter son engagement.

Le bailleur pourra utilement saisir un conciliateur de justice afin qu’un arrangement amiable soit encore trouvé.

Si malgré cela, le locataire reste opposé à toute visite, le bailleur devra saisir le tribunal pour faire valoir la clause contractuelle du bail.

Le propriétaire a-t-il le droit de garder un double des clés de l’appartement de son locataire ?

C’est une question qui nous est posée fréquemment dans le cadre de notre conseil aux particuliers.

La loi n’interdit pas au propriétaire de garder un double des clés du logement loué. Cela peut même s’avérer utile pour intervenir rapidement en cas d’absence du locataire lors d’une situation urgente ou en cas de perte des clés par le locataire. Cependant, le bailleur doit impérativement obtenir l’accord écrit du locataire avant de pénétrer dans le logement loué (par courrier, mail ou encore par sms).

Les sanctions à l’encontre du bailleur s’il entre dans le logement sans l’accord de son locataire

Si le propriétaire pénètre dans le logement sans l’accord express du locataire, cela constitue une violation de domicile, qui est puni de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.

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