Un bailleur peut-il interdire à son locataire la détention d’un animal dans les lieux loués ?

Un bailleur peut-il interdire à son locataire la détention d’un animal dans les lieux loués ?

Certains propriétaires sont réticents à l’idée que leur locataire dispose d’un animal au sein du logement loué. Mais avez-vous le droit d’interdire à votre locataire d’avoir un chat ou un chien pendant la location ? Une telle clause insérée au bail est-elle valable ?

Y a-t-il une différence entre les animaux domestiques et les nouveaux animaux de compagnie ?

La réponse avec nos deux experts, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL. Bonjour à tous les deux.

Que dit la loi sur la détention d’un animal au sein d’un logement loué ?

La loi du 9 juillet 1970 répute non écrite toute clause interdisant la détention d’un animal familier dans un local d’habitation.

Cette règle est valable pour tout bailleur privé, copropriétaire ou organisme HLM.

En revanche, les contrats de location saisonnière ne sont pas concernés par cette réglementation.

Les clauses des règlements de copropriété et des contrats de location prévoyant l’interdiction de posséder ou de détenir un chien d’attaque sont désormais valides.

La loi prévoit que le bailleur peut insérer au bail une clause visant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime.

Les chiens susceptibles d’être dangereux sont répartis en deux catégories :

• les chiens d’attaque dits de « 1^ère catégorie »
• et les chiens de garde et de défense « 2^nde catégorie ».

Une liste des types de chiens relevant de chacune de ces deux catégories a été fixée par l’arrêté ministériel du 27.4.1999.

Ainsi, les « pit-bulls », les boer-bulls », ou encore les chiens de race Tosa relèvent de la première catégorie et peuvent être interdits par le propriétaire d’un logement loué à titre de résidence principale.

Les chiens de 2^nde catégorie doivent quant à eux traverser les parties communes avec une muselière et une laisse. Le propriétaire bailleur peut imposer cette obligation à son locataire et le stipuler dans le contrat de location. Il peut aussi demander à voir le permis de détention qui a été délivré au propriétaire de l’animal.

Sanctions à l’encontre du locataire qui détiendrait un animal interdit

En cas de violation de la clause interdisant la détention d’un animal dit dangereux tel qu’un chien de 1ère catégorie, le bailleur pourra invoquer auprès du juge la violation des obligations du locataire et demander la résiliation du bail.

Le locataire doit veiller à ne pas occasionner de gênes pour les voisins

Effectivement, l’autorisation de détenir un animal familier dans un local d’habitation est subordonnée au fait que l’animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants.

La notion de « troubles anormaux de voisinage » pour protéger les victimes de nuisances importantes

Il faut savoir qu’il n’existe pas de définition légale du trouble anormal de voisinage.

Il s’agit en fait d’une notion consacrée par la jurisprudence suivant laquelle « nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
Pour être condamnable, les troubles doivent excéder les inconvénients normaux de voisinage.

Le trouble anormal de voisinage recoupe une multitude de situations très diverses. Il peut s’agir par exemple, de nuisances sonores issues de travaux, de bruits de talons, de tapage nocturne, mais aussi dans notre situation, d’aboiements.

L’appréciation du caractère anormal du trouble relève du pouvoir souverain des juges. La répétition, l’intensité, le contexte ou encore le lieu sont autant de critères retenus par les tribunaux pour caractériser au cas par cas l’anormalité du trouble.

Exemples où le trouble de jouissance occasionné par un animal a été reconnu par les tribunaux

Le trouble de jouissance a été retenu par les tribunaux en raison du nombre d’animaux détenus, mais aussi en raison des odeurs générées par la présence des animaux. Enfin, le trouble de jouissance a pu être caractérisé en raison du risque que fait courir le défaut de surveillance de l’animal.

S’agissant des nouveaux animaux de compagnie, les serpents, lézards, caméléons, ceux que l’on désigne par l’acronyme « NAC ». Que dit la réglementation ?

Les nouveaux animaux de compagnie appartiennent à des espèces moins conventionnelles que les chiens et les chats. Il s’agit d’autres mammifères (comme les rongeurs) mais également des oiseaux, des reptiles, des invertébrés terrestres (comme les scorpions ou les mygales) ou même certains mollusques.

L’arrêté du 11 août 2006, fixe la liste des espèces, races ou variétés d’animaux considérées comme domestiques. C’est le cas de très nombreux oiseaux de cage ou de volière, perruches, ou de poissons. Pour ceux-ci la détention est libre.

En revanche, pour les autres espèces, qui sont donc des espèces dites « non domestiques », selon leur dangerosité, leur statut de protection (pour les espèces menacées ou protégées) ou les risques liés à l’environnement, leur détention peut nécessiter une autorisation préfectorale ou même l’obtention d’une autorisation de détention ou d’un certificat de capacité. C’est le cas des tortues terrestres ou encore de certains serpents.

En conséquence, il sera donc possible à un bailleur d’insérer au bail une clause interdisant la détention d’un chien de 1ère catégorie ET de tout animal ne relevant pas de la qualification d’animal domestique au sens de l’arrêté du 11 août 2006.

Dans le cas d’une location saisonnière d’un meublé de tourisme, la réglementation est différente.

C’est exact, le propriétaire d’un logement mis à la location pour un week-end ou des vacances peut s’opposer à la présence de tout type d’animal dans son bien.
Certains propriétaires acceptent certaines catégories d’animaux mais en refusent d’autres, ou indiquent un nombre maximum d’animaux acceptés.

Pour éviter les mauvaises surprises lors de son arrivée dans le logement, mieux vaut donc aborder cette question avec le propriétaire au moment de la réservation.

Le bailleur peut s’opposer à la détention d’un chien d’attaque de première catégorie. Les Nouveaux Animaux de Compagnie sont aussi autorisés, à moins qu’ils soient considérés comme dangereux ou référencés dans les espèces protégées.

On retient que, sauf dans le cadre d’une location saisonnière, le propriétaire n’a pas le droit d’inscrire au bail l’interdiction de posséder un animal domestique. Il peut toutefois s’opposer à la détention d’un chien d’attaque de première catégorie. Les Nouveaux Animaux de Compagnie sont aussi autorisés, à moins qu’ils soient considérés comme dangereux ou référencés dans les espèces protégées.

Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.