N° 12709.04.2024

La discrimination à l’accès au logement

Ont participé à ce podcast :

Audrey FITOUSSI

Juriste spécialisée en droit du logement à l'ADIL 13

Manon MUGICA

Journaliste

Thierry MOALLIC

Directeur de l'ADIL 13

Réalisation : ADIL des Bouches-du-Rhône

L’accès au logement est particulièrement difficile sur notre territoire. Pour autant, aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire.

La discrimination peut recouvrir différentes formes et s’exprimer de manière plus ou moins explicite. Dans ce podcast, on va tenter de vous expliquer ce qu’est une discrimination à l’accès au logement et quels sont les critères retenus par la loi.

Nous évoquerons également quels sont les recours possibles si vous en êtes victime.

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Le podcast en article Retranscription du podcast

Sommaire

    La discrimination à l’accès au logement

    Un propriétaire bailleur ou encore son mandataire a le droit de choisir son locataire parmi différents candidats. Il doit néanmoins faire attention aux critères de sélection qu’il utilise. En effet, il est interdit de refuser un locataire sur la base de certains critères considérés comme discriminatoires.

    Dans ce podcast, on va tenter de vous expliquer ce qu’est une discrimination à l’accès au logement et quels sont les critères retenus par la loi. Mais aussi, quels sont les recours possibles si vous en êtes victime.

    On fait le tour de la question avec Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL.

    Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire

    L’accès au logement, particulièrement sur notre territoire, est difficile : c’est un secteur qui connait une crise depuis plusieurs années, que ce soit pour se loger dans le parc privé comme dans le parc social.

    Pourtant, la pénurie de logements ne peut pas à elle seule expliquer la difficulté d’accéder à un logement, et encore moins justifier certains comportements de la part de propriétaires bailleurs ou d’agences immobilières indélicats.

    On sait qu’entre 2005 et 2018 en France, le Défenseur des droits a reçu quelque 4 198 réclamations liées au logement dénonçant des discriminations, majoritairement dans l’accès au logement, mais également pendant son occupation. Sur les réclamations reçues entre 2005 et 2014, 57 % relevaient du secteur privé et 43 % du secteur social. L’origine du locataire est le critère le plus cité (43 %), suivi du handicap ou de l’état de santé (21 %) puis de la situation familiale (6 %) et de l’âge (4 %).

    Discrimination à l’accès au logement : un phénomène qui peine encore à être mis en lumière

    C’est exact, une enquête du défenseur des droits datant de 2020 montre que seuls 11 % des personnes ayant déclaré avoir fait l’objet d’une discrimination en matière de logement ont entamé des démarches. Le logement constitue pourtant l’un des trois contextes dans lesquels la perception des discriminations est la plus forte (46 %), avec la recherche d’emploi (47 %) et le contrôle de police (50 %).

    La loi du 6 juillet 1989 interdit toute discrimination

    Son article 1er dispose que toute discrimination dans le logement est interdite :
    Le texte précise que « Le droit au logement est un droit fondamental […] Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du code pénal (…) ».

    Ce texte d’ordre public s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

    Discrimination dans le logement : les critères définis par le code pénal

    C’est par exemple l’origine, le sexe, la situation de famille, l’état de santé, ou encore le handicap, l’âge, ou les opinions politiques… c’est plus d’une vingtaine de critères qui sont définis par le code pénal comme étant discriminatoires.

    Mais attention, tout refus d’une candidature n’est pas forcément une discrimination : tout propriétaire a bien sûr le droit de choisir son locataire mais en se fondant sur des critères objectifs.

    Discrimination : trois conditions

    La première : c’est un traitement inégalitaire ou défavorable à l’encontre d’une personne morale ou physique.

    Il faut aussi qu’il s’agisse d’un domaine couvert par la loi comme l’accès à l’emploi, l’accès au logement, ou à l’éducation…

    Enfin, il faut qu’il y ait un critère prohibé (origine, âge, handicap, sexe, état de santé, orientation sexuelle, grossesse…).

    Discriminations dans le domaine du logement : exemples

    Elles peuvent résulter du refus d’accéder aux biens et services ou aux fournitures de biens et service.

    Par exemple, elles peuvent se produire lors de l’achat d’un logement ou de la location d’un logement privé ou social.

    Elles peuvent aussi résulter du refus ou de la subordination d’accès à divers services dont peut dépendre la réalisation de l’achat d’un logement ou de la location, tels qu’une garantie locative ; une assurance ; un crédit immobilier ou encore une allocation.

    La discrimination dans l’accès au logement social

    Par principe, toute personne a le droit de déposer un dossier de demande de logement social, et aucune condition ne peut être exigée, excepté le fait d’être en situation régulière sur le territoire français et de ne pas dépasser les plafonds de ressources en fonction du type de logement social

    Tout autre critère n’est pas légal.

    Par exemple, sera considéré comme illégal le fait de refuser l’inscription d’une personne comme demandeur de logement social au motif qu’elle n’habite pas la commune.

    C’est une différence de traitement qui est illégale.

    Les deux formes de discriminations

    La première, c’est la discrimination directe. C’est la plus facile à repérer, elle est délibérée. C’est lorsqu’une personne est choisie ou rejetée par rapport à une autre, sur le fondement de l’un des critères déjà prohibés par la loi.
    Par Exemple, un propriétaire qui ne veut pas louer son logement à une personne en raison de son origine ou de sa couleur de peau.

    Et la deuxième forme de discrimination : la discrimination indirecte

    C’est lorsqu’une pratique ou une règle mise en place semble neutre, mais qu’en réalité, cela entraine un désavantage pour une personne ou un groupe de personnes en raison d’un critère prohibé par la loi par rapport à d’autres personnes

    Par exemple, une agence immobilière qui loue à des personnes « de préférence fonctionnaires titulaires » est indirectement discriminatoire.

    En effet, si le critère « fonctionnaire titulaire » n’est pas visé par la loi, cette condition exclut la location aux résidents non communautaires (puisqu’ils ne peuvent de fait pas être fonctionnaires). C’est une discrimination indirecte pour rechercher des garanties de solvabilité.

    Le dossier du candidat locataire

    Alors, auparavant, la loi du 6 juillet 1989 listait les pièces que le bailleur ne pouvait pas demander au candidat locataire ; la règlementation n’encadrait pas les documents concernant la caution.

    Désormais, en préalable à la signature du bail, le propriétaire ou son représentant peut exiger du candidat locataire et de la personne qui se porte caution pour lui certains documents, afin de s’assurer, notamment, de leur identité et du niveau de leurs ressources.

    Mais attention, le propriétaire ou l’agence ne peuvent pas vous demander n’importe quels documents.

    Liste limitative des documents que le bailleur peut demander au candidat locataire

    Elle est fixée par le décret du 5 novembre 2015. Le candidat à la location ou sa caution, doivent justifier de leur identité ; leur domicile ; leurs activités professionnelles ; et leurs ressources. Et pour chacun de ces points, une liste limitative de documents peut être demandé.

    Les sanctions à l’encontre du bailleur

    Une amende administrative, prononcée par le préfet.

    Elle peut s’élever jusqu’à 3 000 € si le bailleur est une personne physique et 15 000 € si le bailleur est une personne morale.

    Victime d’une discrimination à l’accès au logement : les actions possibles

    Le candidat locataire qui se sent victime d’une discrimination peut prendre contact avec le Défenseur des droits.

    Il peut aider à la constitution du dossier et dispose de pouvoirs d’investigation importants.

    Le Défenseur des droits peut proposer des transactions amiables, présenter des observations devant les tribunaux, préconiser des sanctions ou émettre des recommandations individuelles et générales.

    En cas de transaction amiable conclue avec l’auteur de la discrimination, elle sera homologuée par le procureur de la République.

    La saisine du défenseur des droits

    La saisine du Défenseur des droits peut se faire :

    • par INTERNET : www.defenseurdesdroits.fr ;
    • par téléphone : 3829 (plateforme mise en place en décembre 2020)
    • par le biais des délégués du Défenseur des droits qui assurent des permanences dans divers points d’accueil ;
    • par courrier.

    Exemples de situations rencontrées par le défenseur des droits

    C’est par exemple, un refus de location d’un logement en raison de l’état de santé et du handicap du candidat locataire ;

    C’est aussi, un refus de location d’un logement en raison de la situation de famille et du handicap de l’enfant.

    Une annonce discriminatoire qui imposait des conditions de locations supplémentaires aux candidats et candidates étrangères ;
    Mais aussi, un refus de location d’un appartement du secteur privé fondé sur l’âge.

    Victime d’une discrimination à l’accès au logement : l’action judiciaire

    Afin d’assurer l’effectivité du dispositif et de contourner la difficulté pour la victime de prouver la discrimination directe ou indirecte, la loi permet au locataire de ne présenter que des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination.

    Au vu des éléments apportés, il incombe au bailleur ou son mandataire de prouver que sa décision (la non-sélection du candidat locataire) est justifiée.

    Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d’instruction qu’il estime utile.

    La sanction en cas d’action judiciaire au pénal ?

    La discrimination constitue une infraction pénale (Code pénal : art. 225-2) passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende.

    Si la discrimination est commise par une personne dépositaire de l’autorité publique ou en charge d’une mission de service public, la sanction est aggravée avec 5 ans d’emprisonnement et 75 000 euros)

    Exemples de décisions rendues par les tribunaux

    Ont par exemple été condamnés un bailleur et un agent immobilier ayant refusé de louer à une personne d’origine étrangère, à une amende de 3 000 € chacun ;

    Et d’un point de vue civil

    En cas de pratique discriminatoire avérée, le juge peut décider de l’octroi de dommages et intérêts mais il ne peut forcer la conclusion du bail.

    Dans tous les cas, la personne victime de discrimination peut se faire représenter par un avocat ou par une association régulièrement déclarée depuis cinq ans au moins intervenant dans la lutte contre les discriminations ou œuvrant dans le domaine du handicap.

    Une volonté de faire évoluer durablement les comportements par des actions de sensibilisation-formation

    Une Charte de lutte contre les discriminations dans le logement a été signée le 1er octobre 2020 entre la ministre du logement et la ministre de l’Égalité entre les femmes et les hommes, de la diversité et de l’égalité de chances, la FNAIM, l’UNIS, le syndicat SNPI, l’UNPI et SOS Racisme.

    Les signataires s’engagent à développer des outils de sensibilisation et de formation afin de déconstruire les préjugés à destination de l’ensemble des professionnels. Ces actions seront également destinées aux propriétaires-bailleurs, notamment par la diffusion de guides pédagogiques.

    Le décret du 14/10/2020 rend obligatoire une formation dans les dispositifs de formation continue des agents immobiliers à la lutte contre les discriminations dans l’accès au logement.

    Depuis le 1er janvier 2021, au cours de trois années consécutives, toute personne titulaire d’une carte professionnelle, d’un récépissé de déclaration préalable d’activité ou d’une attestation d’habilitation devra avoir suivi : au moins 2 heures de formation portant sur la non-discrimination à l’accès au logement ; et au moins 2 heures portant sur les autres règles de déontologie.

    Contact et informations

    Pour plus d’informations sur vos droits en matière d’accès au logement, les conseillers juristes et financiers de l’ADIL vous informent au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.

     

    Autres ressources :

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