L’utilisation et l’entretien des balcons et terrasses en copropriété

L’utilisation et l’entretien des balcons et terrasses en copropriété

Posséder son propre espace extérieur privatif est un réel privilège. Mais en copropriété, savez-vous quelles sont les règles à respecter ?

Les droits que vous avez sur votre balcon ou votre terrasse varient en fonction de ce qui est inscrit dans le règlement de copropriété. Ce document contient des informations essentielles sur l’organisation et le fonctionnement entre voisins.

Les balcons et les terrasses sont-elles des parties communes ? Qui doit veiller à leur entretien ou leurs réparations ? Et puis faut-il demander une autorisation préalable si l’on voulez modifier votre extérieur ?

Comme toujours, pour faire le tour de la question, nos deux experts, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL.

Balcon ou une terrasse en copropriété : l’identification des parties communes ou privatives

Il faut consulter le règlement de copropriété. C’est lui qui définit et distingue les parties communes et les parties privatives de l’immeuble, ainsi que leurs conditions d’utilisation.

Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif des copropriétaires (et propriétés exclusives de ceux-ci), alors que les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous (ou de certains d’entre eux) et sont la propriété indivise de ceux-ci.

Mais attention, certains règlements prévoient par exemple que les balcons et les terrasses sont des parties communes, alors que d’autres les considèrent comme des parties privatives.

Il faut donc être vigilant.

L’application de la loi dans le silence du règlement de copropriété

Dans le silence ou la contradiction des titres, il faut se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La loi n’intervient donc, ici, qu’à titre supplétif.

Balcons : les limites en cas de partie commune à jouissance exclusive

Effectivement, vous allez pouvoir personnaliser et décorer votre balcon ou terrasse selon vos goûts, mais vous devez respecter les règles du règlement de copropriété. Par exemple, des restrictions peuvent exister concernant la couleur de la peinture, les matériaux utilisés ou l’installation d’éléments permanents, afin de respecter l’harmonie générale du ou des bâtiments.

Les autres restrictions possibles sur l’utilisation d’un balcon ou d’une terrasse

Un copropriétaire ne doit pas causer de nuisances aux autres résidents : il faudra donc éviter de faire du bruit excessif, de stocker des objets encombrants ou de générer des odeurs désagréables sur son balcon ou sa terrasse.

La prise en charge de l’entretien d’un balcon ou d’une terrasse en copropriété

Là encore, la prise en charge de l’entretien est prévue par le règlement de copropriété.

Généralement, le copropriétaire est responsable de l’entretien courant et du revêtement de sol du balcon ou de la terrasse. En revanche, l’entretien et les réparations du gros-œuvre sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Zoom sur les travaux d’étanchéité des terrasses

Oui, plusieurs situations sont généralement envisageables :

Si la terrasse est qualifiée de partie commune, les frais de réfection de l’étanchéité doivent être supportés par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. De même, les dépenses relatives au revêtement superficiel incombent à l’ensemble des copropriétaires.

En revanche, si la terrasse est qualifiée de partie commune à jouissance privative, le copropriétaire n’a la jouissance que de la partie superficielle (c’est-à-dire le revêtement), et non de sa structure (gros œuvre et étanchéité). Les frais d’entretien de la partie superficielle sont alors à la charge du copropriétaire et les frais de structure à la charge de la copropriété.

Enfin, si la terrasse est qualifiée de partie privative, la jurisprudence estime que, même si elle est indiquée comme partie privative dans le règlement de copropriété, l’ensemble de la terrasse ne présente pas pour autant ce caractère : seul le revêtement superficiel est considéré comme privatif. Là encore, les frais d’entretien de la partie superficielle sont à la charge du copropriétaire, les frais de structure à la charge de la copropriété.

Travaux sur un balcon ou une terrasse : l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale est-elle nécessaire ?

En principe, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété peut, on l’a vu, en réserver la jouissance exclusive à certains copropriétaires. Mais attention, le droit de jouissance privative sur les parties communes ne peut conférer à son titulaire le droit d’édifier un ouvrage sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Donc, si un copropriétaire envisage d’apporter des changements importants à son balcon ou sa terrasse (comme par exemple, l’installation d’une pergola ou d’une climatisation), il lui est conseillé de consulter le règlement de copropriété et de contacter le syndic de la copropriété pour déterminer les étapes à suivre.

Contactez l’ADIL 13

On retient que les droits et responsabilités des copropriétaires sur les balcons et terrasses situés en copropriété sont définis par le règlement de copropriété, et qu’il est essentiel de le respecter. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.