Propriétaire bailleur : comment vendre un logement loué ?

La vente d’un logement loué : principe et démarches

Par nécessité, par envie ou motivé par un autre projet immobilier, vous aimeriez vendre votre logement qui est actuellement loué. Sachez que c’est possible, mais sous certaines conditions. Dans ce cas, deux situations s’offrent au propriétaire bailleur : vendre le logement libre de toute occupation ou à l’inverse occupé.

Quels sont les avantages et inconvénients de ces deux formules ? Quelles sont les démarches à effectuer pour prévenir son locataire ? Quels sont les droits du locataire sur son logement ?

On répond à toutes ces questions avec nos deux experts, Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL.

La vente d’ un logement loué est-elle possible ?

Oui absolument, un bailleur a la possibilité de vendre le logement qu’il a mis en location. Deux options s’offrent à lui :

• il peut attendre la fin du bail et délivrer un congé pour vendre à son locataire. Cela lui permettra de vendre son logement vide, sans locataire ;
• il peut aussi décider de vendre son logement immédiatement, avec le locataire en place.

La vente d’un logement avec un contrat de bail en cours est possible

Oui, c’est l’une des options offertes au bailleur. Il s’agit d’une vente occupée. L’occupation par un locataire d’un logement n’est donc pas un frein à la vente.

Cette situation peut se rencontrer si le bailleur a laissé passer la date de fin de bail et qu’il n’a pas notifié à temps le congé pour vendre à son locataire ; ou encore en cas de force majeure pour le propriétaire.

L’information du locataire en cas de vente du logement occupé

La loi ne prévoit aucun formalisme particulier pour la vente d’un logement en cours de bail. Cependant, pour que la vente projetée se passe bien et afin de garder une relation locative apaisée, mieux vaut prévenir le locataire. Cela peut se faire de vive voix ou par courrier.

Pas de priorité sur l’achat en cas de vente occupée

Le locataire ne bénéficie pas d’une priorité d’achat en cas de vente occupée.

Le droit de préemption du locataire n’existe que lorsque le bailleur notifie un congé pour vente pour l’échéance du bail ; et il doit s’agir d’un logement loué vide.

Même si le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption en cas de vente en cours de bail, le bailleur à cependant tout intérêt à prévenir son locataire car il pourrait être intéressé par l’achat du logement.

Les raisons d’une décote sur le prix de vente du logement en cas de vente occupée

Parce qu’un bien loué n’est pas immédiatement disponible pour son acquéreur, à la différence d’un bien vide. C’est la raison pour laquelle son prix de vente peut subir une légère décote.

Son montant peut également varier en fonction de plusieurs facteurs : du temps restant avant la fin du bail, du diagnostic de performance énergétique (DPE), de l’âge du locataire en place, du montant du loyer appliqué ou encore de la localisation du logement.

Ici, la cible d’acquéreurs sera composée en grande majorité d’investisseurs qui apprécieront la rentabilité de ce placement.

La rédaction d’un nouveau bail en cas de vente occupée n’est pas nécessaire

Lors de la vente d’un logement occupé le vendeur transmet simplement le bail à l’acquéreur et ce dernier se poursuit aux mêmes conditions. Un simple avenant au bail précisant la nouvelle identité du bailleur peut être envisagée. En revanche, toutes les clauses essentielles du bail, comme la durée du bail ou encore le montant du loyer, demeurent inchangées.

La restitution du dépôt de garantie au départ du locataire : ancien ou nouveau bailleur ?

En cas de vente du logement loué, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Les délais à respecter par le nouveau propriétaire en cas de reprise du logement pour y habiter

Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement, il va pouvoir récupérer le bien mais avec des délais allongés. Cela concerne uniquement les logements loués vides.

Deux situations sont alors possibles :

• Si le bail prend fin moins de 2 ans après l’acquisition : le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.
• En revanche, si le bail prend fin plus de deux ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire pour la fin du bail.

Les délais à respecter par le nouveau propriétaire en cas de vente du logement

Là aussi, deux possibilités :

• Si le bail prend fin moins de trois ans après l’achat : le nouveau propriétaire ne peut donner congé qu’à la fin de la première reconduction tacite du bail ou à la fin du 1^er renouvellement du bail.
• en revanche, si le bail prend fin plus de trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire peut donner congé pour la fin du bail en cours.

Congé pour vente : formalisme et délai de préavis à respecter

Le propriétaire qui souhaite donner congé à son locataire doit respecter un délai de préavis. Ce délai dépend de la nature du contrat conclu. Lorsque le logement est loué vide, le congé doit être donné au moins six mois avant la fin du bail.

Le bailleur peut :

• l’adresser par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• le faire signifier par acte d’huissier ;
• ou le remettre en main propre contre émargement ou récépissé signé par le locataire.

Les autres mentions obligatoires du congé pour vente

Absolument, certaines mentions sont obligatoires puisque le locataire bénéficie d’un droit de préemption dans le cadre d’un congé pour vendre d’un logement loué vide.

Le congé devra mentionner non seulement une description précise des lieux, mais aussi, le prix et les conditions de la vente projetée.

Les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 devront également être reproduits.

Enfin, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé.

Pendant combien de temps le locataire est-il prioritaire pour acquérir le logement ?

L’offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis.

Le silence du locataire vaut refus.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation et devra quitter le logement.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Le contrat de location est donc prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Baisse du prix de vente : le propriétaire doit avertir le locataire même si ce dernier a déjà quitté le logement

Oui, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur.

Si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Vente d’un logement loué meublé : principes et démarches

Pour une location meublée, le congé pour vendre devra obligatoirement être adressé au locataire au minimum trois mois avant l’expiration du contrat de bail.
Mais attention, le droit de préemption du locataire n’existe pas dans le cadre d’une location meublée.

La protection des locataires âgés et à faible ressource en cas de congé du bailleur

Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un plafond réglementaire, le bailleur peut lui donner congé uniquement s’il lui propose une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Cette protection s’applique aussi pour un locataire ayant à charge une personne âgée si les ressources du foyer sont inférieures au plafond réglementaire.

En revanche, cette mesure ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou s’il dispose de faibles ressources.

L’organisation des visites du logement en vue de sa vente

Une fois que le locataire est informé de l’intention du bailleur de vendre le logement qu’il occupe, le locataire va devoir laisser visiter le logement en vue de la vente. Les visites sont encadrées et ne doivent pas avoir lieu dans n’importe quelles conditions.

Ainsi, pour respecter la vie privée du locataire, les visites peuvent être effectuées tous les jours, sauf les dimanches et jours fériés et ne peuvent pas dépasser une durée de deux heures par jour.

Le propriétaire doit donc contacter son locataire et fixer avec lui des jours et heures des visites. Le bailleur pourra ensuite planifier des visites avec les futurs acheteurs.

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Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.