Le bail verbal

Le bail verbal

La plupart des locations se traduisent par la signature d’un contrat de location. Mais il arrive qu’une location soit consentie de manière orale. Cette situation de fait est juridiquement reconnue. Quelles sont les conditions de validité? Quel est le régime juridique qui est applicable au bail verbal ?

Nos deux experts de l’ADIL13 vous guident : Thierry Moallic, le Directeur de l’ADIL13 et Audrey Fitoussi, juriste spécialisée en droit immobilier à l’ADIL.

Définition du « bail verbal »

On est ici dans la situation ou le locataire est entré dans le logement avec l’accord oral du bailleur. Cet accord ne s’est pas traduit par la signature d’un contrat de location par écrit. Le locataire occupe donc les lieux en toute légalité, paie un loyer et des charges, mais aucun contrat écrit n’encadre cette location.

Les risques pour le locataire avec un bail verbal

Non, cette situation n’est pas dangereuse pour le locataire. Elle est même encadrée. Le bail verbal est en effet soumis aux mêmes règles de droit commun que la location classique avec un bail écrit. La loi du 6 juillet 1989 s’applique aussi aux baux verbaux et vient encadrer cette relation contractuelle.
Mais attention, le bail verbal peut être risqué pour le locataire si le bailleur remet en cause sa légitimité à occuper le logement.

Un bail écrit pour sécuriser les rapports locatifs

Oui, en principe, le bail doit obligatoirement être rédigé par écrit.

Cela permet aux parties de s’entendre sur les éléments importants de la relation contractuelle, comme la durée du bail, le montant du loyer et des charges, le versement du dépôt de garantie, ou encore la révision annuelle du loyer…
Le bail écrit permet également de prévoir des clauses spécifiques à condition qu’elles ne dérogent pas aux dispositions légales d’ordre public qui encadrent la location.

Donc, à tout moment l’une des parties peut exiger de l’autre la signature d’un bail écrit, afin de mettre fin à cette situation et d’éviter tout litige.
Dans cette situation, le contrat écrit s’appliquera à la date de sa signature, sans rétroactivité.

Le prêt à usage

Oui, il faut rappeler que le prêt à usage ou commodat, c’est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.
Ainsi, il permet au propriétaire d’un logement de prêter celui-ci gracieusement pour son usage.
Le preneur est donc tenu de conserver en bon état le bien qui lui est prêté en assumant toutes les dépenses relatives à son entretien.
Ce contrat prend fin en général lorsque l’usage du bien cesse, ou à tout moment à la demande de l’une des parties.
Le preneur se trouve donc dans une situation précaire. Il n’a aucun droit sur le logement.

Les précautions à prendre afin de qualifier cette occupation en location

Il est important que le locataire conserve la preuve du bon paiement du loyer et des charges. Il devra par exemple, conserver les ordres de virement ou exiger du bailleur la remise de quittances de loyer. C’est là toute la différence avec le prêt à usage.

Le régime juridique applicable au bail verbal ?

On l’a évoqué rapidement, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique ici. Cette loi est d’ordre publique. Elle s’applique du moment où le logement constitue la résidence principale du locataire ; et ce, que le logement soit loué vide ou meublé.

La durée d’un bail verbal ?

S’agissant de la durée d’un bail verbal, ce sont les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent. Donc, à l’instar d’un bail écrit, la durée du bail verbal est de 3 ans pour un logement loué vide et 1 ans pour un logement loué meublé. Si le bailleur ne donne pas congé au locataire dans les formes et délais prévus par la loi, le bail verbal est tacitement reconduit pour la même durée.

La révision du loyer est impossible avec un bail verbal

C’est exact, dans la mesure où le bail est conclu par oral, les parties ne s’obligent qu’à ce qui est prévu par la loi : les clauses facultatives du contrat de bail ne se présument pas.

Pour que le loyer soit révisé, il faut nécessairement qu’une clause du contrat de bail prévoit cette faculté. Il en est de même pour les hausses de loyer consécutives à des travaux d’amélioration exécutés aux frais du propriétaire, puisque pour être valable, cette majoration doit être prévue par une clause du contrat de bail ou un avenant à ce dernier.

La résiliation d’un bail verbal

Les règles légales applicables à la résiliation du bail et au délai de préavis s’appliquent même en l’absence d’un contrat écrit. Le locataire peut donc donner congé quand il le souhaite en respectant les formes et délais prévues par la loi de 1989. Il doit en principe respecter un délai de préavis de 3 mois, réduit à un mois dans certains cas. C’est-à-dire par envoi d’un recommandé avec accusé de réception, remis en main propre, ou par voir d’huissier.

La résiliation du bail par le propriétaire doit également respecter les règles fixées par la loi, c’est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre ou par voie d’huissier.

Bail verbal : les preuves à apporter

Tout simplement car cette date sera indispensable pour calculer les délais de préavis dans le cas où le bailleur délivrerait un congé au locataire.
Donc, dans le cadre du bail verbal, le locataire devra garder toute preuve établissant la date d’entrée dans les lieux, avec par exemple une attestation d’assurance ou encore une facture d’eau ou d’EDF.

Contactez l’ADIL 13

Merci à vous deux, il est temps de conclure sur ce sujet. On retient que le bail verbal reste valable juridiquement mais la rédaction d’un bail par écrit est beaucoup plus protectrice que vous soyez locataire ou propriétaire.
Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers juristes et financiers de l’ADIL au 04.96.11.12.00 tous les matins de 9h à 12h30.